Снимать или покупать: как изменились цены на недвижимость в Волгограде

Как кризис отразился на аренде недвижимости

На фоне санкций и сопутствующих событий ставки по аренде жилья в 2022 году заметно снизились. Подобная ситуация наблюдалась и в 2014 году, когда санкции вводились из-за присоединения Крыма. Тогда падение цен продолжалось больше года, но в нынешней системе координат есть один важный нюанс.

В этом году объём рынка аренды вырос ещё и из-за оттока населения. Люди уезжают в другие страны и сдают жильё, чтобы оно не простаивало и приносило деньги. Но так делают далеко не все — кто-то из-за высокого уровня неопределённости относительно срока своего возвращения просто оставляет квартиру закрытой. А кто-то, кто уже решил эмигрировать окончательно, просто продаёт её.

Здесь свою роль играли как экономические и геополитические события, так и стандартные сезонные факторы.

— В первом и втором кварталах этого года предложение по аренде в Волгограде увеличилось, причём это проявилось и в посуточной аренде. А вот спрос снизился, в связи с чем стоимость долгосрочной аренды жилья стала меньше, пусть и незначительно. В конце 3-го квартала ситуация выправилась, что также обусловлено и сезонностью у студентов, которые ищут варианты с арендой квартир к началу учебного года. И 4-й квартал показал, что реально хороших вариантов на рынке квартир и домов в аренду найти сложно, чтобы идеально совпало и состояние ремонта, и мебель, и цена, - поясняет гендиректор волгоградского агентства недвижимости «Ариороса» Наталья Гендлер.

Весеннее обострение

Наиболее серьёзные изменения на рынке произошли весной, когда предложение по аренде выросло до небес. Это объясняется сразу несколькими факторами. Во-первых, традиционным «пробуждением» после новогодней «спячки», когда активность желающих сдать жильё становится выше. Во-вторых, рост числа временно покидающих регион или страну на фоне ситуации на Украине. И в-третьих, резкий взлёт ключевой ставки, что привело и к ужасающим размерам ипотечных ставок.

По данным агентства ЦИАН, в апреле средняя по стране выплата по ипотеке стала на 72% больше, чем была в мае, а средний размер арендной платы оказался в 3 раза меньше. К лету ключевая ставка ЦБ РФ вернулась на прежний уровень, и ипотека снова стала доступной (на бумаге). Но тенденция роста ипотечных ставок продолжается по сей день.

По данным Банка России, за октябрь этого года в топ-5 регионов с самой высокой средней ставкой по ипотеке вошли Чечня (10,53%), Ингушетия (10,09%), Карачаево-Черкесия (9,12%), Тыва (9,02%) и Дагестан (8,63%). При этом в октябре число регионов со ставкой выше 8,5% выросло с 4 (в сентябре) до 8, а количество субъектов со ставкой ниже 6,5% за месяц снизилось с 20 до 12. В Волгоградской области, согласно сервису banki.ru, на начало декабря средняя ипотечная ставка составляет 8,73%.

Понятно, что все эти цифры всё же сильно усреднённые и порой сопряжены с рядом нюансов, но общая тенденция налицо — даже после возвращения ключевой ставки к былым значениям ипотека всё растёт и растёт. И вопрос выбора между арендой или ипотекой становится ещё более актуальным.

Эксперты считают, что снимать квартиру в Волгоградской области сегодня всё же выгоднее, чем платить ипотеку. Опять же мы учитываем только финансовые аспект — ясное дело, что инвестировать в собственную квартиру приятнее и перспективнее, чем отдавать деньги за использование чужой жилплощади. Но в денежном сравнении ипотека на сегодняшний день проигрывает.

Покупка ради аренды

Ещё буквально год или два назад весьма популярной и вполне рабочей схемой была покупка недвижимости ради последующей сдачи в аренду. В этом году аналитики считают такие инвестиции по меньшей мере рискованными, а то и вовсе невыгодными. Сдавать жильё при наличии такой возможности, конечно, стоит — это работающий инструмент для дополнительного дохода. Но вкладываться при этом в покупку квартиры сегодня уже не столь целесообразно.

Как отмечают аналитики, спрос на аренду жилья вырос в том числе за счёт семей с детьми, что тоже особенно ярко проявлялось по весне. Если раньше такие семьи всё-таки старались оформлять ипотеку, то в обновлённых условиях стали всё чаще смотреть в сторону аренды. Даже после снижения ключевой и ипотечной ставок люди продолжают оставаться в состоянии неопределённости и поэтому побаиваются вкладываться в ипотеку, чтобы не брать на себя долгосрочные обязательства с туманными перспективами.

В будущем роль ипотеки, по всей видимости, всё равно снова станет главной — это заложено в менталитете русского человека, который стремится к приобретению своего жилья, а не зависеть всё время от аренды. Но оценить сроки этого процесса пока не берутся даже аналитики по недвижимости. 

Аренда торговых площадей

На рынке коммерческой недвижимости ситуация принципиально иная. Спрос на аренду площадей для бизнеса сильно упал после обострения конфликта на Украине. Сегодня пустующих торговых точек в Волгограде как никогда много.

Причин этому несколько. Это и уход многих зарубежных брендов, которые занимали довольно большие помещения в гипермаркетах. И снижение уровня доходов населения, из-за чего людям пришлось подзатянуть пояса.

Влияет и неопределённость многих предпринимателей относительно ведения бизнеса в текущих условиях. Здесь сказываются и сложности с логистикой, и проблемы с ассортиментом из-за ухода некоторых брендов. Те компании, которые имеют несколько точек, задумались об оптимизации и сокращении количества магазинов. В том числе сказались и кадровые трудности из-за миграции и частичной мобилизации.

- В коммерческой недвижимости изменилась структура спроса, — объясняет гендиректор агентства «Ариороса» Наталья Гендлер. — Малый и несетевой бизнес стали менее активны. Цены по факту не выросли вообще — скорее, они корректируются вниз, в первую очередь в продаже. И чаще всего объекты из-за этого снимаются с продажи. Но рынка аренды это никак не касается, он живёт все той же жизнью как с точки зрения арендных ставок, так и спроса и предложения.

Более того, некоторые владельцы помещений даже в ходовых местах стали снижать арендную плату, чтобы привлечь потенциальных съёмщиков торговых площадей. Порой стоимость аренды одного квадратного метра опускается даже ниже 1 тыс. руб., и это говорит только о том, что спрос на аренду коммерческой недвижимости нынче переживает очень нелёгкие времена. Строить прогнозы в этом направлении тоже дело неблагодарное, но эксперты пока не видят предпосылок к тому, что ситуация в обозримом будущем начнёт заметно меняться.