Квартирный вопрос: что происходит на рынке недвижимости в Волгограде

Как обстоит ситуация в сфере строительства

Да, времена сейчас для строительной сферы не лучшие. Санкции, нехватка кадров, падение спроса — все это негативно сказывается на отрасли. Однако, стройки не останавливаются, никаких банкротств в волгоградском сегменте строительной индустрии не произошло.

Влияние санкций на отрасль

Многие застройщики отмечали в начале года трудности с поставками стройматериалов и техники из-за границы. Однако сейчас ситуация стабилизировалась. Специалисты крупного регионального застройщика «Пересвет-Юг» отмечают, что проблемы с иностранными поставками носят единичный характер, и в целом отрасль справилась со стрессом разрыва логистических цепочек.

— Есть сложности с поставками из-за границы, некоторые из них вовсе приостановлены по ряду материалов и техники из стран, которые ввели санкции. Например, есть сложности с некоторыми японскими строительными материалами, оборудованием из Германии и Дании, и т. д. Но мы выстраиваем отношения и налаживаем контакты с поставщиками аналогичных материалов и оборудования.

Отдельно в компании заметили, что за исключением ряда позиций, подавляющее большинство материалов производят в России. Тем не менее, отдельные комплектующие и детали для этого производства все еще импортные, что в значительной степени повлияло на закупочные цены. В компании сообщили, что в среднем цены по отрасли выросли на 24% в прошлом году, и на 25% в этом. Например, значительный скачок цен на ряд позиций наблюдался в период с марта по август, однако сейчас темпы роста снизились и стоимость некоторых позиций даже откатилась к уровню начала года.

Рост цен и темпов строительства

Тем не менее, эксперты отмечают, что вероятность дальнейшего роста цен на стройматериалы и строительную технику все еще высока. В связи с этим растет себестоимость возводимого жилья, а значит и конечная цена для покупателя.

— Никто не хочет работать в убыток. Продать сегодня квартиры по низким ценам «на котловане» — значит взять на себя риск оказаться не в состоянии выполнить обязательства перед покупателями из-за роста себестоимости в течении 1,5-2 лет строительства, которые занимает возведение дома, — рассказали в компании «Пересвет-Юг».

Несмотря на некоторые трудности и уменьшение спроса, не похоже, что темпы строительства в области падают. Волгоградские застройщики сообщили, что работают в прежнем графике и занимаются проектированием новых объектов.

В Волгоградстате тоже не заметили критического спада в строительной отрасли. По их данным, за 9 месяцев 2022 в регионе на 10,8% повысилось количество введенных в эксплуатацию домов по сравнению с прошлым годом. Правда три четверти (73%) возведенного жилья приходится на индивидуальное жилищное строительство. Справедливости ради, тенденция на частное строительство планомерно увеличивалась начиная с 2020 «пандемийного» года, поэтому здесь каких-либо особенных провалов в возведении многоквартирных ЖК по сравнению с предыдущими годами замечено не было.

А вот спрос в целом по стране действительно упал. Согласно данным ДОМ-РФ, доля непроданного жилья в новостройках в настоящее время составляет 40%, что на 6% выше, чем годом ранее, и почти на 10%, чем в предшествующие несколько лет. Такая ситуация закономерным образом должна привести к заморозке цен на нынешнем уровне, либо к их постепенному снижению.

Куда движется недвижимость в Волгограде

Теперь, как отмечают многие эксперты, граждане не торопятся покупать жилье. Этому есть два объяснения. Во-первых, банки повысили ставки по ипотеке, что заставило многих повременить с ипотечными займами. Во-вторых, решение о начале частичной мобилизации в значительной степени скорректировало покупательную активность россиян, выбив многих из привычного им течения жизни. Причем вторая причина оказывает куда большее влияние на рынок. Граждане предпочли поставить все планы «на паузу». Спрос упал в том числе и потому, что именно мужчины чаще всего берут ипотеки. Все это сказалось на стоимости недвижимости.

— Просадка по ценам есть и на первичном, и на вторичном рынках. Цены на вторичное жилье упали примерно на 15%. При этом предложений стало чуть больше, чем спроса. В связи с этим продавцам остается лишь корректировать цены для того, чтобы осуществить продажу. Что касается первичного рынка, то здесь застройщики приостановили поднятие цен и начали привлекать покупателей акциями, скидками, дополнительным опциями при покупке квартиры, — Наталья Гендлер, генеральный директор агентства недвижимости «Ариороса».

Эксперт отмечает, что участились случаи, когда покупатели требуют скидок в размере 20-25%, обещая сразу же провести сделку. Тем не менее, продавцы не готовы пока продавать жилье по столь низким ценам.

— Конечно бывают единичные случаи, когда люди продают так квартиры. Как правило это вынужденная продажа. Например в тех ситуациях, когда человек уезжает из страны и ему необходимо быстро провести сделку, — Наталья Гендлер, генеральный директор агентства недвижимости «Ариороса».

Покупать стали меньше, но каких-либо сдвигов в предпочтениях Волгоградцев в вопросе недвижимости эксперты не заметили. Малогабаритное жилье, как и прежде, покупают охотнее и продают быстрее. Цены на «однушки» и «двушки» всегда находились в зоне досягаемости большинства семей, чего не скажешь о квартирах с большей площадью. При этом было замечено снижение покупательной активности на рынке жилья комфорт, бизнес и премиум класса. Эксперты связывают это с отъездом определенного числа платежеспособного населения, оставшиеся же не торопятся вкладываться в премиальное жилье в условиях неопределенности.

Советы экспертов: покупать или подождать?

Недвижимость традиционно является одним из наиболее надежных способов сохранения средств в кризис. Такие активы наименее подвержены инфляционным колебаниям, и, как правило, не теряют в цене.

Специалисты советуют не опасаться покупки недвижимости, но подойти к вопросу со всей ответственностью, ориентируясь на свои финансовые возможности и трезво оценивая риски.

— Мы всегда говорим клиентам, что если у вас есть необходимость сейчас решить свой жилищный вопрос — решайте его. Недвижимость во все времена, при всех состояниях рынка была надежным способом сбережения денежных средств. В долгосрочной перспективе это еще и прирост капитала, — Наталья Гендлер, генеральный директор агентства недвижимости «Ариороса».

Неопределенность затронула и коммерческую недвижимость. Ряды иностранных компаний, работающих в России, заметно поредели, в результате чего тысячи квадратных метров коммерческих площадей в Волгограде остались без арендаторов. Маркетплейсы, где товары зачастую дешевле, чем в офлайн магазинах, переманивают все большее количество потенциальных покупателей. По итогу трафик падает, и бизнесу все сложнее нести бремя арендной платы.

Как отмечают многие эксперты, прогнозировать развитие ситуации с коммерческой недвижимостью на данный момент сложно. Предложений сейчас кажется даже больше, чем самих арендаторов. Безусловно, рынок далек от коллапса, однако определенные риски в краткосрочной перспективе все еще сохраняются, поэтому специалисты советуют рассматривать каждый вариант индивидуально.

Сфера строительства и недвижимости весьма гибко реагирует на турбулентные изменения в экономике и политике страны, аккуратно подстраиваясь под меняющиеся условия. Шок от начала спецоперации и частичной мобилизации вполне закономерно встряхнул рынок, но никакого коллапса не произошло. Строительная отрасль не «схлопнулась» и преодолевает санкционные тяготы, а рынок недвижимости становится лишь чуть более досягаемым для покупателя со средним бюджетом.