Движение недвижимости: как оживает рынок жилья в Волгограде

Ключевая ставка как главный ориентир

Снижение ключевой ставки ЦБ и, соответственно, корректировка ипотечных ставок стало одним из драйверов летнего оживления рынка недвижимости. Напомним, что в марте Центробанк резко поднял ставку с 9,5% до 20% годовых. Автоматически выросли и ставки по ипотеке, что сделало её практически недоступной для большинства россиян. Правда, в рамках Госпрограммы 2020-2022 ипотечная ставка ещё оставалась на уровне 7%, из-за чего в марте интерес к ипотеке ещё оставался достаточно высоким.

Одновременно дорожало и жильё, что аналитики объясняют резким стремлением вложить в недвижимость накопленные сбережения. Те, у кого они были небольшими, поспешили положить деньги в банк под высокий процент (он вырос вместе с ключевой ставкой). А имеющие достаточное количество средств для покупки недвижимости вкладывали деньги в этот актив.

С 7 апреля условия по Госпрограмме изменились. Ставка подросла до 12% годовых, плюс был увеличен лимит кредита на ипотеку — для Москвы и Санкт-Петербурга (включая области) он составил 12 млн рублей, а для всех остальных регионов — 6 млн руб.

Кроме того, в апреле дважды снизилась ключевая ставка. Сначала с 20% до 17% годовых, а к концу месяца уже до 14%. Параллельно вновь начали снижаться ставки по ипотеке, в том числе по Госпрограмме они упали с 12% до 9% годовых. Также Правительство увеличило лимиты по кредитным продуктам в рамках программ господдержки — по семейной ипотеке до 15 млн руб, а на покупку жилья в новостройках — до 30 млн руб. Появилась и новая мера поддержки — льготная ипотека для IT-специалистов. Для них она выдавалась всего под 5% годовых (правда, только на «первичку»).

По мере укрепления рубля и стабилизации экономической ситуации ключевая ставка продолжала снижаться. В конце мая ЦБ РФ опустил её до 11%, в июне — до 9,5% (к февральским значениям), а в конце июля — до 8%. Эта цифра пока остаётся текущим ориентиром для банков и других участников рынка.

«В целом ипотека стала доступна на всех сегментах недвижимости, — подтверждает учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. — Это и первичный, и вторичный рынок, а также строительство домов (как своими силами, так и с помощью подрядчиков). Спрос стал расти, появились интересные предложения от застройщиков по субсидированным программам. За счёт этого увеличилось число запросов на ипотеку и количество сделок, и можно сказать, что, по сравнению с предыдущими месяцами, рынок недвижимости и в целом банковский сегмент начинают потихоньку оживать».

Новостройки или «вторичка»?

Покупка жилья в новостройках зачастую стимулировалась льготными ипотечными программами. На вторичном рынке же ставки в последние месяцы были немного выше ключевой ставки, и это отпугивало потенциальных покупателей. Определённое влияние на спрос по ипотеке в этот период оказало и нестабильное финансовое положение россиян. Весной многие из них оформили вклады от 3 месяцев по привлекательным ставкам, и средств для ипотеки (даже при желании) уже, как правило, не оставалось. Да и уровень доходов на фоне повсеместного роста цен тоже сказался на планах многих людей оформить ипотеку — даже после того, как ставки начали снижаться.

— Цены за квадратный метр в новостройках заметно выросли. При этом наблюдается ещё и искусственное увеличение стоимости квартир в строящихся домах, поскольку на них есть спрос.Наталья Гендлер, генеральный директор агентства недвижимости «Ариороса»

Завышенными остаются и цены на вторичном рынке, но тут на первый план выходит жадность продавцов. Ещё весной собственники, продающие квартиры, стали увеличивать цены и гнаться за прибылью и до сих пор это делают, выставляя цены уровня февраля-марта, чем отпугивают многих покупателей.

Тем не менее, об оживлении на рынке недвижимости говорят все эксперты. Кто-то отмечает больший интерес к новому жилью, кто-то фиксирует более заметный всплеск активности на «вторичном рынке». Здесь, к слову, свою роль играет географическая привязка.

Тенденции на рынке недвижимости

В этой связи интересно сравнить текущие тенденции как с федеральной точки зрения, так и в региональном срезе. К примеру, в Волгоградской области «вторичка» восстанавливается бодрее. И этому есть логичное объяснение.

«Несмотря на то что застройщики устраивают различные акции, сами субсидируют банки ради «выгодных предложений» и завлекают клиентов, на сегодняшний день рост заявок по новостройкам не такой большой, как на вторичном рынке, — рассказывает гендиректор волгоградского агентства недвижимости «Ариороса» Наталья Гендлер. — При субсидировании ставок застройщики увеличивают стоимость квадратного метра, перекладывая материальное бремя на плечи заёмщиков. С одной стороны, ипотечные ставки кажутся «вкусными», но по факту всё равно происходит переплата. В результате стоимость квартиры вырастает от 5% до 30%. Для столичных регионов это не столь актуально, а для провинции — очень показательная тенденция».

В последние месяцы у волгоградцев также возрос интерес к ипотечным кредитам на индивидуальное жилищное строительство в сегменте частного сектора. В предыдущие годы в Волгограде это направление не пользовалось такой популярностью, а теперь народ готов вкладываться в возведение собственного дома. Ну а кто, как говорится, не хочет стать настоящим мужиком?

Новостройки также пользуются популярностью — в этом смысле всё стабильно, несмотря на заметный рост продаж на вторичном рынке. Новые квартиры остаются для волгоградцев лакомым кусочком при вложении в недвижимость.

«Рынок покупателей жилья в новостройках у нас перенасыщен. Для миллионного города в Волгограде всё-таки слишком низкий уровень жилищного строительства. Реальная ёмкость рынка такова, что можно строить в два раза больше объёмов, и всё это будет покупаться».Наталья Гендлер, генеральный директор агентства недвижимости «Ариороса»

А вот взгляд московского эксперта немного отличается — в столице и Подмосковье ситуация развивается несколько по-иному. По словам учредителя ассоциации ипотечных брокеров и эксперта по недвижимости Дмитрия Ракуты, наибольшей популярностью сейчас пользуются два вида объектов недвижимости:

• Квартиры в новостройках, потому что сейчас ставки максимально привлекательные, можно получить ипотеку по супервыгодным условиям и купить себе квартиру для собственных нужд или дальнейших инвестиций.
• Участки под строительство загородного дома либо собственными силами, либо с помощью подрядчика. В летний период спрос на данный вид ипотеку особенно высок, и многие граждане уже воспользовались ей или планируют воспользоваться.

При этом, как отмечает эксперт, сделки на вторичном рынке сейчас продолжают оставаться выгодными для покупателя, но не всегда для продавца. Спрос на «вторичку» гораздо меньше, чем на новостройки, соответственно, продавцы готовы идти на максимальные скидки, особенно, если требуется продать квартиру побыстрее.

Тем не менее, общие тенденции налицо, и динамика восстановления рынка набирает обороты. Конечно, если сравнивать цены на недвижимость с концом прошлого года и началом нынешнего, то разница будет не в пользу 2022-го, даже с текущими ценами. Но откат вниз по сравнению с «весенним обострением» весьма нагляден и показателен.

Чего ожидать в дальнейшем? Пока аналитики воздерживаются от долгосрочных прогнозов — изменения во внешнеполитической ситуации вполне могут запустить цепочку процессов, которые отразятся и на рынке недвижимости. Но уже сейчас очевидно, что в ближайшие месяцы этот рынок продолжит оставаться оживлённым.