На фоне нестабильной экономической ситуации на внутреннем рынке вследствие геополитической обстановки в мире сфера недвижимости претерпела значительные изменения. Во многом динамику продаж определял спрос, который весной сначала резко вырос, а затем рухнул.
Приобретение жилья в новостройках в последнее время стимулировали различными льготными программами по ипотеке. В целом весной спрос на рынке недвижимости удержался от резкого падения, поскольку, с одной стороны, волгоградцев, как и всех россиян, отпугивали взлетевшие цены на новые квартиры, а с другой — многие старались выгодно вложить имеющиеся средства, боясь их потерять. В итоге те, у кого было не так много сбережений, чтобы думать о покупке квартиры в новостройке или дома, клали деньги на банковский депозит под хорошие проценты. А имевшие возможность вложиться в недвижимость, хоть и с опаской, но делали это.
Цены на квартиры в новостройках заметно выросли. Здесь сыграли роль не только объективные факторы всеобщего роста цен после начала спецоперации на Украине, но и искусственные — намеренное завышение цен в строящихся домах. Спрос на них в любом случае остаётся высоким, и участники рынка этим пользуются.
На вторичном рынке тоже наблюдался рост цен, но там влияния объективных причин гораздо меньше, чем в случае с новостройками. По мнению аналитиков, в данном случае в большей степени цены диктуют продавцы, которые на фоне общего роста уровня цен пытаются нажиться на продаже квартир.
В Волгоградской области заметна тенденция более явного оживления вторичного рынка недвижимости. По словам генерального директора волгоградского агентства «Ариороса» Натальи Гендлер, застройщики новых жилых кварталов любят проводить акции и субсидировать ставки, тем самым формируя у потенциального клиента иллюзию выгодной ипотечной ставки на новое жильё. На самом же деле цена за «квадрат» при этом становится больше, и общая стоимость квартиры становится ещё выше.
Ещё одну тенденцию, которую сейчас отмечают эксперты по недвижимости, связана с ипотекой под строительство домов в частном секторе. До этого в Волгоградской области это направление не вызывало столь явный интерес, но к концу лета и началу осени заявок на такие ипотечные кредиты стало показательно больше.
Новостройки же, несмотря ни на что, демонстрируют положительную динамику в плане продаж, хоть и уступают вторичке. Во-первых, спрос на новостройки всегда остаётся стабильным с небольшими отклонениями в ту или иную сторону.
— Первичный рынок жилья в Волгоградской области сильно перенасыщен. Реальная его ёмкость позволяет возводить в два раза больше новостроек и не бояться того, что квартиры в них не будут покупать.Наталья Гендлер, генеральный директор агентства недвижимости «Ариороса»
Второй момент — приобретение квартиры или дома как инструмент вложения средств. На этапе строительства новой многоэтажки это действительно выгодно делать с целью последующей перепродажи. Но к осени такие «манёвры» стали гораздо более редкими.
Что касается вторичного рынка жилья, то летом он демонстрировал явный рост в плане спроса, однако продавцы зачастую сами отпугивали покупателей, переоценивая их желание приобрести квартиру и слишком сильно завышая стоимость жилья. Рыночный уровень цен при этом планомерно снижался (и продолжает это делать до сих пор) как на первичке, так и на вторичке.
Но это чисто региональные тенденции, характерные именно для Волгоградской области. Для сравнения — в Москве и Московской области сейчас первичный рынок недвижимости оживает быстрее, чем вторичный. Там как раз чаще всего покупают квартиры в новостройках для вложения денег. А вот рост заявок на ипотеку под индивидуальное жилищное строительство в столице тоже наблюдается. Осенью аналитику ждут некоторого снижения активности по этой части, но оно не должно быть существенным.
— Первые 10 дней сентября показали небольшое снижение спроса на вторичном рынке, — рассказывает генеральный директор волгоградского агентства недвижимости «Ариороса» Наталья Гендлер. — Частично сказывается начало учебного года — голова у родителей забита подготовкой ребёнка к школе. Сейчас слишком мало предложений на рынке, а то, что есть — с завышенными ожиданиями собственников.
Одним из важнейших факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, в этом году стала ключевая ставка. В этом году она менялась многократно и очень сильно. В начале марта Центробанк резко увеличил её с 9,5% до 20%. «Прицепом» взлетели и ипотечные ставки почти до такого же уровня, что многократно снизило спрос на такие кредиты. Единственным спасением оставалась льготная Госпрограмма 2020-2022, в рамках которой некоторое время ставка по ипотеке ещё оставалась на уровне 7%.
Начиная с апреля, ЦБ РФ поэтапно снижал ключевую ставку, и на сегодняшний день она даже ниже, чем была в конце февраля — 8%. Это неизбежно отразилось на интересе к ипотеке. Он снова вырос, и в сентябре продолжает удерживать планку.
Более того, аналитики видят предпосылки для очередного её снижения — об уменьшении ключевой ставки до 7,5% уже говорят предметно и прогнозируют его уже 16 сентября, когда состоится очередное заседание совета директоров ЦБ. Причина связана с продолжающимся процессом дефляции.
Если ключевая ставка снова снизится, то и ипотечная тоже скорректируется вниз. Это повлечёт за собой всплеск новых сделок на покупку жилья. Но этот период не продлится долго и вряд ли затянется даже до зимы. Тем более что спрос сейчас стимулировать особо нечем. Желающие инвестировать в недвижимости уже в большинстве своём вложились полгода назад на пике ажиотажа. А остальным либо не нужно сейчас жильё, либо не на что его приобретать.
Что будет с ценами на жильё осенью 2022 года? Пока аналитики предполагают, что они будут постепенно снижаться. В том числе потому, что продавцы на фоне на столь активного спроса становятся более лояльными в ценообразовании. На уровень начала года цены, скорее всего, не вернутся, но даже в сравнении с летними значениями они должны быть ниже.
Таким образом, основную роль в ценообразовании будут играть 3 фактора:
По данным аналитического центра ООО «АРИОРОСА», в Волгоградской области на 1 июля 1 кв.м на первичном рынке стоил 86,3 тыс. руб, а на вторичном — 76,8 тыс. руб. На начало года эти цифры составляли 74,1 тыс. руб. и 68,3 тыс. руб. соответственно. Далее был весенний взлёт и летнее снижение, которое должно лишь частично продолжиться и в ближайшие месяцы. Но это лишь при условии, что на экономическом и геополитическом небосклонах нас не будут ждать новые форс-мажоры.