Битва за ипотеку: станет ли волгоградцам сложнее купить жильё?

Насколько сложнее теперь будет оформить жилищный кредит? Станет ли «доступное жильё» недоступным для волгоградцев? Эти и другие вопросы, связанные с ипотекой, мы адресовали представителям ЦБ РФ и финансовым экспертам. Их ответы – в материале «НовостиВолгограда.ру».

Какую ипотеку банки станут выдавать менее охотно?

Банк России с 1 августа повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с первоначальным взносом от 15% до 20%. Это произошло на фоне рекордно низкого уровня одобрения ипотечных кредитов в России: в июле 2021-го данный показатель упал до исторического минимума в 61,7%. Для волгоградцев это нерадостная новость: реальные располагаемые доходы населения не растут, в отличие от стоимости жилья. В итоге заёмщикам становится труднее накопить на первоначальный взнос. А теперь, когда банкам уже не столь выгодно выдавать кредиты с первыми взносами ниже 20%, получение ипотечного займа может стать ещё более проблематичной процедурой.

Строго говоря, принятые Центробанком меры не меняют саму процедуру выдачи ипотеки. Они никак не ограничивают и тем более не запрещают жилищное кредитование для граждан. Цель действий ЦБ – сделать выдачу ипотеки с низким первоначальным взносом менее привлекательной для банков и предотвратить накопление «плохих» кредитов. Проще говоря, теперь банки вынуждены тщательнее оценивать финансовые возможности заёмщиков и не выдавать кредиты тем, кто с высокой вероятностью станет допускать просрочки.

— Обеспокоенность регулятора связана со стандартами кредитования, с тем, что растёт ипотека с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки заёмщика. Это может привести к росту доли плохих кредитов в будущем. Данный шаг Центрального Банка призван стабилизировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования, которое в последние месяцы является драйвером для инфляции: мы видим существенный рост цен на товары и услуги, относящиеся к отрасли строительства, – пояснили в Южном ГУ Банка России. – В последний год замечен довольно существенный рост таких кредитов. Во втором квартале 2021 года доля ипотеки с первоначальным взносом 10-20% на первичном рынке составила 46% против 40% годом ранее.

Аналитики Центробанка ожидают, что после принятых регулятором действий доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом пойдёт на убыль. Собственно, именно на такую ипотеку и нацелена новая политика ЦБ – ведь принятые с 1 августа меры не затрагивают кредиты с первоначальным взносом выше 20%.

Почему все хотят взять ипотеку, но не всем её одобряют?

Увеличение доли «плохих» кредитов – не единственная причина, по которым Центробанк решил вмешаться в ситуацию на ипотечном рынке. Экономисты отмечают, что уровень одобрения ипотеки снизился в том числе из-за огромного количества заявок на льготные кредиты.

Рекордно низкие процентные ставки вызвали ажиотажный всплеск спроса на жильё, а это подстегнуло рост цен на недвижимость. За 2020 год в среднем по России стоимость квадратного метра выросла на 12%, в то время как реальные зарплаты подросли только на 2,5%, а реальные денежные доходы населения и вовсе снизились на 3,5%. В 2021 году эти тенденции сохранились. Сложилась ситуация, когда все очень хотят получить ипотеку, но не все могут себе её позволить – даже с учётом сниженных ставок. В итоге квартиры дорожают, а платёжеспособность заёмщиков падает. Логично, что банки не хотят увеличивать количество должников и отсеивают заявки от клиентов, которые не выглядят стопроцентно благонадёжными.

— Для понимания действий Банка России стоит вернуться в 2020 год, когда в рамках мер по поддержке экономики была запущена программа ипотечного кредитования под 6,5%. Для России это рекордно низкая ставка, которая привлекла огромный интерес, из-за чего правительству даже приходилось «в процессе» увеличивать изначально заложенные лимиты. Меж тем коммерческие банки в этот период не меняли условий по одобрению, так что резко выросший поток заявок на оформление ипотеки, среди которых появилось много клиентов с повышенным уровнем риска, естественным образом снизили общий процент одобренных в итоге заявок, доля которых в июле 2021 года достигла минимального с 2017 года в 61,7%, – объясняет Александр Розман, старший аналитик компании Forex Optimum. – К тому же в марте 2021 года Банк России перешёл к повышению учётной ставки, что постепенно начало увеличивать процентные ставки в финансовой системе, а в июле 2021 года правительство России изменило условия льготной ипотеки, снизив максимальную сумму до 3 млн рублей и повысив ставку до 7% годовых.

Повышение ставок и ограничение максимальной суммы льготной ипотеки оказали не совсем тот эффект, на который, вероятно, рассчитывало правительство. Самые надёжные заёмщики, которые обычно наиболее чувствительны к процентным ставкам, стали проявлять меньший интерес к госпрограмме. Но магия слов «льготная ипотека» никуда не делась. Просто обращаться за жилищными кредитами чаще стали те, кто рискует их «не потянуть» – люди с нестабильным доходом или невысокими зарплатами. Естественно, их в первую очередь привлекают кредиты с наименьшим первоначальным взносом. Такая тенденция и побудила Банк России повысить надбавки к коэффициентам риска.

Что будет с ипотечным рынком в Волгоградской области?

Пока что ипотечный рынок в Волгоградской области растёт. По данным Южного ГУ Банка России, с января по июнь 2021 года жители региона оформили 13 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму около 29 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число выданных кредитов выросло на 39,4%, их суммарный объём – на 58,6%. Тенденция сохраняется: если за первый квартал текущего года банки одобрили волгоградцам ипотеку на 12,1 млрд рублей, то за второй квартал – уже на 16,8 млрд рублей. В целом по ЮФО рынок растёт ещё значительнее: за первое полугодие 2021 года было выдано 81,4 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 198,9 млрд рублей (это превышает показатели за аналогичный период прошлого года на 51,3% и 82%, соответственно).

Разумеется, «ипотечный бум» 2020-21 годов был обусловлен правительственной программой льготной ипотеки. Сыграла свою роль и мягкая денежно-кредитная политика Центробанка, проводившаяся весь прошлый год. Некоторые банки даже позволили себе опустить ставки по жилищным кредитам ниже уровня, заложенного в госпрограмме.

— Процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях, предоставляемым физическим лицам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, снизилась с 7,5% в апреле 2020 года, когда программа льготной ипотеки только начинала действовать, до своего минимального значения в 5,3% в июне 2021 года (по ЮФО снижение с 7,7% по 5,8%). Средневзвешенная процентная ставка по всем ипотечным программам банков в июне 2021 года также обновила свой минимум и составила 7% (годом ранее 7,7%; по ЮФО также снижение с 7,7% до 7,2%), – сообщили в пресс-службе Южного ГУ Банка России.

Ещё одна особенность на рынке ипотечного кредитования в регионе – увеличение средней суммы и срока предоставления кредита. Ещё в январе средняя сумма ипотечных кредитов волгоградцев составляла 2 млн рублей, а средний срок – 18,5 лет. К июню эти показатели заметно выросли – до 2,4 млн рублей и 20,1 лет. Это общая тенденция для ЮФО. Назвать её однозначно позитивной нельзя. С одной стороны, волгоградцы стали чаще покупать более просторные квартиры; с другой – теперь жители региона дольше погашают кредиты, и из-за высоких переплат они в конечном счёте отдают банкам больше денег. То, что за скромную трёхкомнатную квартиру среднестатистическому волгоградцу придётся платить двадцать лет, не внушает особого оптимизма. Правда, «удлинение» ипотеки наблюдается по всей стране: по данным «Известий», в текущем году средний срок выплаты жилищного кредита в России увеличился для новостроек на два года (до 20,9 лет), а для вторичного жилья на два с половиной года (до 20 лет).

Кому станет действительно сложно получить ипотеку?

Логично, что в первую очередь сложности с оформлением ипотеки ждут тех, кто с самого начала планировал оформлять кредит с низким первоначальным взносом. Но таких заёмщиков много, среди них есть представители разных категорий. Платёжеспособным клиентам банки не откажут в кредите даже со взносом ниже 20%. Но для того, чтобы доказать финансовому учреждению свою надёжность, придётся постараться.

Во-первых, если у вас плохая кредитная история, ваши шансы на получение ипотеки заведомо будут невелики. Любые долги очень негативно влияют на персональный кредитный рейтинг (ПКР), по которому банки оценивают заёмщиков. Проверить свой ПКР можно в режиме онлайн – например, с помощью сервиса от НБКИ («Национального бюро кредитных историй»). В любом случае, перед тем, как хотя бы задумываться об ипотеке, лучше всего полностью погасить другие кредиты. Брать заём ради того, чтобы выплатить первоначальный взнос, – тоже не самая разумная идея.

Во-вторых, в период «коронакризиса» финансовые учреждения стали менее охотно выдавать ипотеку тем, кто может в любое время лишиться работы. Под «дамокловым мечом» в этом плане оказались представители сферы туризма, развлечений, общепита – хотя и здесь нет жёстких правил (владельцу ресторана жилищный кредит скорее одобрят, обычному бармену – уже не факт).

В-третьих, по очевидным причинам заёмщики с небольшим доходам также воспринимаются как менее платёжеспособные. Если принять за средний показатель сумму кредита в 2 млн рублей, то волгоградцу, желающему получить ипотеку, лучше всего продемонстрировать наличие постоянного дохода не ниже 30-35 тысяч рублей и возможность выплатить первоначальный взнос хотя бы в размере 400 тысяч.

Аналитики отмечают, что в Волгоградской области склонность банков отгораживаться от «подозрительных» заёмщиков может проявиться сильнее, чем в целом по стране. Виной тому более низкие доходы граждан и растущие цены на жильё. Однако сложности возникнут только у тех категорий населения, которые и раньше могли столкнуться с отказом в кредитовании. Потребность в надёжных заёмщиках у банков сохранится.

— С учётом внесённых Банком России изменений в коэффициенты риска можно ожидать, что процентные ставки по ипотеке с низким первоначальным взносом в среднем по России вырастут на 0,5-0,7%, а Волгоградской области возрастут сильнее, до 1%. Если более высокий уровень ипотечных ставок устроит волгоградцев, то никаких дополнительных проблем с одобрением ипотеки (в сравнении с периодом до вступления в силу новых надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам для коммерческих банков) возникнуть не должно. Кредитные организации по-прежнему заинтересованы в надёжных заёмщиках, – указывает старший аналитик Forex Optimum Александр Розман.

Как повысить шанс на одобрение ипотеки?

По словам экспертов, в нынешних условиях волгоградцам стоит трижды подумать, прежде чем оформлять не только ипотеку, но и любой крупный кредит. Темпы роста экономики – как российской, так и мировой, – замедлились, поэтому сейчас особенно важно планировать важные сделки заранее и не рисковать попусту. Сказываются и последствия «коронакризиса», из-за которых целые отрасли экономики считаются проблемными.

Аналитики указывают, что время ипотеки с низкими первоначальными взносами прошло, и не только из-за новой политики Центробанка. Такие кредиты всегда предполагают более высокие переплаты, которые «потянет» не каждая семья. В идеале, если нет возможности отложить покупку жилья до лучших времён, стоит накопить солидную сумму для первого взноса – вплоть до половины стоимости квартиры. Это убедит банк, что заёмщик не перебивается с хлеба на воду, а заодно обеспечит наилучшие условия по кредиту.

— Ни в коем случае не стоит брать кредиты в иностранной валюте. По возможности, всё-таки стоит дождаться более устойчивой макроэкономической ситуации, когда потенциальный заёмщик будет уверен в своем доходе на период от года и более. Кроме того, стоит учитывать статистику, согласно которой проблемность ипотеки напрямую коррелирует с размером первоначального взноса. Очевидно, что в текущей ситуации 15-20% – это слишком мало и по причине менее выгодных условий из-за вступивших в силу надбавок к коэффициентам риска Банка России, и из-за существенной переплаты, – говорит Александр Розман. – Разумно рассматривать варианты ипотечного кредита с первоначальным взносом, превышающим 40-50%: в этом случае ипотечные ставки будут наилучшими, а переплата за использование заёмных средств – минимальной.

Так что волгоградцам, желающим получить ипотеку в ближайшие месяцы, можно порекомендовать следить за своей кредитной дисциплиной, не влезать в долги и заранее откладывать средства, если это возможно. А в идеале – искать высокооплачиваемую работу в сфере IT, промышленности или фармацевтике (это самые «любимые» банками отрасли, если верить аналитикам). В любом случае, у крупных банков хватает разных программ ипотечного кредитования, поэтому любая семья при желании сможет найти тот вариант, который наиболее приемлем для неё с финансовой точки зрения.

Как будет складываться ситуация на ипотечном рынке региона и оправдаются ли прогнозы экономистов, можно будет увидеть уже этой осенью.