Мы строили-строили: волгоградские застройщики не уверены в завтрашнем дне

ИА «НовостиВолгограда.ру» впервые представляет рейтинг застройщиков Волгоградской области, взяв за основу данные «Единого реестра застройщиков». Компании в списке ранжированы по объёму жилья, введённого в эксплуатацию в 2017 году. Наши журналисты проанализировали рейтинг и сделали из полученных данных не слишком утешительные выводы, а также обратились за комментариями к экспертам и представителям ведущих строительных компаний региона.

«Общая картина в этой сфере унылая»

В 2017 году строительная отрасль в Волгоградской области переживала не самые простые времена. Участники рынка по-разному оценивают сложившуюся ситуацию: если одни уверяют, что столкнулись с временными трудностями, то другие говорят о полномасштабном кризисе, который продолжается последние несколько лет. При этом статистика, которая могла бы позволить сделать однозначный вывод по этому поводу, противоречива.

По данным «Единого реестра застройщиков», в прошлом году в Волгоградской области было введено в эксплуатацию 332,2 тысячи квадратных метров жилья в 72 объектах, в том числе в семидесяти многоквартирных и двух блокированных домах. По сравнению с предыдущим годом объём вводимого жилья не только не сократился, но даже подрос на 2,5%.

Это средняя по рынку динамика, от которой отдельные застройщики весьма значительно отклоняются. Например, ввод жилья компанией «Диалог» по сравнению с 2016 годом упал в восемь раз, компанией «Синара-Девелопмент» — более чем в три с половиной раза. При этом торгово-промышленная группа «БИС», напротив, увеличила объём ввода жилья почти в четыре с половиной раза.

С другой стороны, официальные данные Волгоградстата (стоит учесть, что ведомство при составлении своих отчётов учитывает в том числе и индивидуальное строительство) фиксируют совсем иную тенденцию. Если верить выкладкам территориального подразделения Росстата, по итогам прошлого года объём сданного в эксплуатацию жилья на территории региона снизился на 3,6% и составил 726,6 тысячи квадратных метров недвижимости (более 10,3 тысячи квартир). Для сравнения, в 2016 году этот показатель составлял 748,2 тысячи квадратных метров, а в 2014-м, — именно с этого момента многие застройщики отсчитывают начало кризиса, — 1,134 млн квадратных метров.

В январе-феврале текущего года, по оценке Волгоградстата, в Волгоградской области были сданы в эксплуатацию 83,5 тысячи квадратных метров жилой недвижимости. Это неплохой показатель (по крайней мере, если сравнивать с прошлогодними данными), однако стоит помнить, что в большинстве случаев застройщики лишь завершали давно начатые проекты, в том числе долгострои, возводившиеся годами. За новые проекты волгоградские компании браться не спешат: в нынешних экономических условиях это слишком рискованно.

— Если говорить о ситуации со строительной отраслью в Волгограде, то общая картина в этой сфере унылая. Самая большая проблема — слабая платёжеспособность населения: люди в Волгограде небогатые, и далеко не все могут позволить себе покупку квартиры. Когда есть экономический рост, то и спрос на недвижимость выше, но сейчас его нет. Некоторую надежду на улучшение ситуации вселяет снижение ставок по ипотеке. То, что ипотека дешевеет, немного поддерживает спрос на рынке жилья, — пояснил корреспонденту ИА «НовостиВолгограда.ру» бывший мэр Волгограда, предприниматель и эксперт по строительному рынку региона Евгений Ищенко. — Вторая проблема — очень большая закредитованность строительной отрасли, следствием которой стала череда банкротств компаний-застройщиков. Строительная сфера так устроена, что от подготовки проекта до сдачи дома в эксплуатацию проходит в среднем три года. Получение различных разрешений, прохождение экспертиз, оформление документации — всё это требует времени. В условиях нестабильной, волатильной экономики, которая к тому же находится в кризисе, у застройщиков нет уверенности в завтрашнем дне. Когда они планируют свою деятельность, то совершенно не представляют, что с ними будет через три года.

Реализация программы «Жильё для российской семьи» в Волгоградской области также фактически сорвана. Компании, взявшие на себя обязательства по её исполнению, выполнили только четверть от установленного объёма работ. К 1 августа прошлого года они ввели в эксплуатацию 86 тысяч квадратных метров «доступного жилья» — хотя изначально должны были построить 325 тысяч квадратных метров. Полностью выполнить план смогла только СК «Флагман» (четвёртое место рейтинга). Компании «Родниковая долина» и «Среда» справились с поставленной задачей частично, а остальные застройщики, «подписавшиеся» на работу в рамках программы, либо обанкротились, либо вовсе не приступали к возведению домов.

«Пересвет» и «варяги»

Почти всё введённое в 2017 году жильё было возведено региональными застройщиками. Исключений немного: ИСК «Запад» из Ульяновской области, «Синара-Девелопмент» из Свердловской области и две московские компании — «Основные фонды» и печально известная ДК «Квартстрой». «Варяги» оказывают значительное влияние на волгоградский рынок: в минувшем году на их долю пришлось более 66 тысяч квадратных метров, то есть 20% всего введённого жилья.

Среди иногородних застройщиков, работающих в Волгограде, особо выделяется ИСК «Запад». Эта компания занимает второе место в рейтинговой таблице Волгоградской области и 46-е в масштабах России. Её доля на региональном рынке в 2017 году составила 13%; годом ранее застройщик находился на четвёртом месте с долей 9%. Представители компании оптимистично оценивают перспективы на 2018 год.

Наша застройка уникальна. Такие комплексные застройки не проводились уже несколько десятилетий. Мы строим целые микрорайоны с детскими садами, школами и поэтому являемся привлекательными для покупки жилья. 2017 год мы закрыли полностью по плану, уложились в бюджет, построили плановое количество зданий и некоторые объекты даже сдали чуть раньше срока. В 2018 году тоже трудностей не ощущаем, застройка и ввод в эксплуатацию идут согласно планам.Дмитрий Самойленко, коммерческий директор ООО «Родниковая долина» (входит в структуру ИСК «Запад»)

Лидером строительного рынка Волгоградской области стала группа компаний «Пересвет-Юг», занимающая в масштабах России 91-е место. Её доля по объёму введённого в прошлом году жилья значительна: 20,2%, или 67 тысяч квадратных метров в пяти многоквартирных домах. Годом ранее ГК «Пересвет-Юг» занимала вторую строку рейтинга.

Все остальные застройщики существенно уступают этим двум лидерам по объёмам сданного в 2017 году жилья. На долю трёх крупнейших компаний пришлось 43% строительства, на долю пяти крупнейших — 58%. По сравнению с 2016 годом концентрация рынка практически не изменилась: тогда пять крупнейших застройщиков обеспечивали 56% ввода жилья. Такая ситуация в регионе сложилась потому, что большинство застройщиков значительно мельче лидера. Тринадцать из двадцати четырёх участников рейтинга сдали в прошлом году всего по одному дому и в федеральном масштабе занимают места с третьей по семнадцатую сотню.

Сорванные сроки и обманутые дольщики

Одной из наиболее горячих тем последних лет, связанных с деятельностью застройщиков, стал перенос сроков ввода жилья. В Волгоградской области этот вопрос стоит особенно остро: семнадцать из двадцати четырёх застройщиков, сдавших дома в прошлом году, сделали это с нарушением сроков.

На первом месте по средневзвешенной просрочке в Волгоградской области оказалась компания «Стройдом» (26,9 месяца), на втором — печально известная группа компаний «Квартстрой» (20,7 месяца и наибольшая площадь сданного с просрочкой жилья — свыше 23,2 тысячи квадратных метров). В списке фигурируют также застройщики «Основные фонды», «Среда», «Авангард», «Инжиниринг», «Строительные системы», «Гелиус», «Gala Group» и «Диалог». Самая скромная задержка при сдаче новостроек — 3,6 месяца. Общая площадь жилого фонда, сданного с просрочкой — более 88,5 тысячи квадратных метров.

Проблема не обошла стороной даже крупнейших игроков рынка: торгово-промышленная группа «БИС» задержала сдачу двух объектов. Лидер рейтинга, ГК «Пересвет-Юг», уже в 2018 году объявил о переносе сроков сдачи пяти своих объектов на год и ещё одного на 6 месяцев. Это не первый раз, когда компания не справляется со своими первоначальными обязательствами в установленные сроки.

Между тем в самой ГК «Пересвет-Юг» кореспонденту ИА «НовостиВолгограда.ру» пояснили, что Единый реестр застройщиков вносит данные о сроках строительства с момента получения разрешительной документации на объект (крупные застройщики формируют пул проектов заранее и не всегда могут в этот момент указать финальный срок реализации объекта). Реестр не учитывает, что строительство и продажи начинаются позже и принимает актуализацию сроков сдачи за задержку, что и произошло с компанией «Пересвет-Юг».

В этом году Арбитражный суд Волгоградской области также рассматривал иск комитета жилищной политики мэрии Волгограда к «Пересвету», требуя от застройщика оплатить пеню за просрочку исполнения муниципального контракта. Ещё в 2015 году компания должна была сдать в эксплуатацию новостройку на улице Воронова, предназначенную для переселения горожан из аварийных зданий, но время строительных работ превысило на четыре месяца изначально установленные сроки. Неустойку комитет городской администрации оценивал в миллионные суммы, однако в конечном итоге застройщик и мэрия уладили свои разногласия, заключив мировое соглашение.

2017 год запомнился участникам строительного рынка ещё и чередой банкротств. По словам Евгения Ищенко, некоторые компании оказались в ситуации, когда банки отказались предоставлять им кредиты из-за слишком высоких рисков. Кроме того, злую шутку с волгоградскими застройщиками сыграла их приверженность к финансированию своих проектов за счёт средств долевого участия. Многие компании начинали возводить свои жилые комплексы ещё в «тучные» годы, когда горожане активно вкладывались в жильё, но с тех пор экономическая ситуация слишком сильно изменилась.

— Полагаю, что в этом году ситуация не улучшится, а скорее даже ухудшится. В первую очередь это будет связано с тем, что вступят в силу поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». По новым правовым нормам 90% тех компаний, которые сейчас привлекают деньги дольщиков, больше не смогут этого делать. В итоге они окажутся в безвыходном положении, — считает Евгений Ищенко. — Некоторые компании, чтобы хоть как-то получить деньги, прибегали к распродажам квартир в ещё не построенных домах по цене ниже себестоимости. То есть, допустим, застройщик возводил два дома, и чтобы достроить первый, начинал распродавать квартиры во втором уже на этапе котлована по сниженной цене. Сейчас, после правок в 214-ФЗ, все эти пирамидальные схемы посыплются. Застройщиков-банкротов станет больше, равно как и обманутых дольщиков. Волгоградцам можно посоветовать триста раз подумать, прежде чем соглашаться на участие в долевом строительстве — лучше купить квартиру в доме, который уже сдан или вот-вот будет сдан.

За наглядными примерами не приходится далеко ходить. ООО «Строительные системы» (23-е место в рейтинге, уставный капитал 10 тысяч рублей), занимавшемуся возведением ЖК «Изумрудный город» в Краснослободске, из-за многократного переноса сроков сдачи домов в судебном порядке запретили привлекать деньги дольщиков. Учитывая, что других источников финансирования у компании попросту нет, она фактически оказалась в предбанкротном состоянии. Застройщик ООО «Авто-С» в прошлом году был вынужден законсервировать строительство жилой шестнадцатиэтажки на улице Коммунистической в Волгограде: у компании нет денег на продолжение работ.

Если одни участники рынка слишком полагались на деньги дольщиков и не учитывали нестабильность экономической ситуации, то другие прямо нарушали закон, допуская нецелевое расходование средств. В результате количество обманутых дольщиков в регионе сейчас исчисляется тысячами, а застройщиков, объявляющих о банкротстве, становится всё больше с каждым месяцем. Наибольшую огласку получили ситуации вокруг жилых комплексов «Доминант» и «Парк Европейский» в Волгограде (застройщик ДК «Квартстрой», одиннадцатое место в рейтинге), а также «АхтубаСитиПарк» в Волжском. Против фирм, занимавшихся их строительством, были возбуждены уголовные дела.

Сейчас руководство «Квартстроя» скрывается от пристального внимания российских правоохранительных органов в Великобритании. Евгений Карпушов, бывший директор волгоградского филиала компании, и Фёдор Кифишин, непосредственный руководитель проектов «Парк Европейский» и «Доминант», находятся под следствием. Однако, по мнению дольщиков, они лишь исполняли поручения вышестоящего руководства, благополучно перебравшегося за рубеж.

Среди застройщиков, чьи представители обвиняются в растрате денег дольщиков — группа компаний ОАО «ЗЖБИК», включающая ООО «СтройСнаб», «Строй-Сити» и «ДомСтройИнвест» (ЖК «Династия», «Чайка-2» и «Адмиралтейский», более 600 дольщиков), ООО «Универсал-Строй» (ЖК «Семь пятниц»), ЗАО «Юниж-Строй» и другие. В сентябре прошлого года реальный срок получил гендиректор компании «Волгостройгрупп»: его приговорили к четырём с половиной годам лишения свободы за присвоение 2,2 млн рублей, предоставленных дольщиками для возведения жилого комплекса на улице Репина.

Чего ждать дольщикам и застройщикам

Власти Волгоградской области, насколько это в их силах, предоставляют обманутым дольщикам поддержку. Они также оказывают преференции инвесторам, готовым вкладывать средства в завершение долгостроев — причём в 2017 году соответствующую нишу оккупировала одна компания, «Пересвет-Юг». В интересах дольщиков был принят региональный закон о бесплатной юридической помощи, им также в течение двух лет будут компенсировать часть процентной ставки по ипотеке из средств областного бюджета. Власти рассчитывают, то за счёт этих мер до конца 2018 года удастся достроить семнадцать проблемных ЖК — и если это произойдёт, то итоговая статистика по объёмам сданного жилья, возможно, наконец-то «выправится».

Сейчас соглашения о намерениях подписаны в отношении всех наиболее крупных долгостроев региона. По словам губернатора Волгоградской области Андрея Бочарова, на достройку всех объектов придётся потратить примерно 6-7 млрд рублей; по предварительным оценкам, завершить основную часть этой работы удастся только к 2020-2022 годам. Лишь тогда более четырёх тысяч волгоградских дольщиков обретут долгожданное жильё.

Главным препятствием для достройки наиболее проблемных волгоградских жилых комплексов («Доминанта» и «Парка Европейского») долгое время оставались претензии Сбербанка к новому застройщику — ГК «Пересвет-Юг». Только в начале апреля разногласия между новым инвестором и Сбербанком наконец удалось уладить. Правда, для этого потребовался личный визит в Волгоград депутата Госдумы Александра Сидякина. Комментируя ситуацию с обманутыми дольщиками в регионе, парламентарий заявил, что она в конечном счёте приведёт к ужесточению ответственности для строительных компаний.

Застройщик, который будет привлекать средства дольщиков, будет все средства держать в одном банке. И деньги будут окрашены: то есть они могут направляться только на зарплату рабочим, на стройматериалы — никуда больше.Александр Сидякин, депутат Госдумы РФ

Такая схема, безусловно, позволит успешнее защищать интересы дольщиков, но сочтут ли её приемлемой сами участники рынка, — большой вопрос. Видя, какими трудностями чревато привлечение долевых средств, застройщики могут просто от него отказаться, что неизбежно скажется на количестве новых проектов, объёме сданной в эксплуатацию недвижимости и стоимости жилья.