Нововведение Центробанка может снизить доступность ипотеки для волгоградцев

Повышение коэффициента риска означает, что банки будут вынуждены увеличивать резервные отчисления по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом, — следовательно, выдавать их финансовым учреждениям станет невыгодно. В такой ситуации банки могут либо повысить первоначальные взносы как минимум до 20% (сейчас минимальный взнос в большинстве крупных банков — 15%), либо компенсировать потери, повысив ставки по ипотеке.

— Ипотека в 2018 году для россиян станет менее доступной. Именно к таким выводам можно прийти, исходя из инициатив и действий российского ЦБ, — говорит Антон Быков, главный аналитик «Центра аналитики и финансовых технологий». — Ужесточение нормативов стало ответом на взрывной рост ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). По данным Банка России, объём кредитования по ИЖК в 2017 году вырос на 37,2%, достигнув 2 трлн рублей или свыше 1 млн займов. Обратной стороной такого динамичного роста стало увеличение доли ипотечного кредитования в розничном кредитном портфеле в российской банковской системе с 28% в 2014 году до 50% к началу 2018 года. Учитывая сверхосторожную позицию Центрального Банка России, столь сильное смещение структуры банковских портфелей заставило регулятора принять превентивные меры для ограничения рисков возможных негативных сценариев.

Пока что финансовым учреждениям трудно полностью отказаться от таких предложений: почти все банки по-прежнему согласны оформлять клиентам ипотеку с низкими первоначальными взносами. Тем не менее в долгосрочной перспективе количество ипотечных предложений с первоначальным взносом ниже 20% может сократиться. У аналитиков есть опасения, что из-за этого снизится общий объём выдачи жилищных кредитов, что, в свою очередь, повлияет на рынок недвижимости в целом.

Если минимальный «порог» первоначального взноса всё-таки повысится, это, безусловно, снизит доступность ипотеки для большинства волгоградцев — ведь семьям, желающим приобрести недвижимость, придётся дольше копить на первую выплату по кредиту. Изменения почувствуют на себе те заёмщики, которые планировали использовать для покупки жилья материнский капитал, и покупатели скромных небольших квартир в новостройках. По словам Антона Быкова, кредитные организации в погоне за прибылью не откажутся от ипотеки с низким уровнем первоначального взноса, однако из-за ужесточения норм ставки по ним будут выше среднерыночных на 3-5%. Так что главными проигравшими в данной ситуации станут самые бедные слои российского общества, делает вывод аналитик.

Опасения ЦБ РФ можно понять. Российские коммерческие банки с удовольствием продолжили бы наращивать объёмы ипотечного кредитования и по старым условиям. Никаких опасений они не испытывают, аргументируя это низким содержанием в собственных портфелях ипотечных кредитов с маленьким первоначальным платежом. В среднем доля таких заёмщиков в 2017 году составляла 15-20% и демонстрировала самые высокие темпы роста. Это не может не беспокоить, потому что ипотечный кризис 2007-2008 года в США был вызван именно таким подходом.Антон Быков, главный аналитик ООО «ЦАФТ»

В Волгоградском агентстве ипотечного жилищного кредитования (ВАИЖК) корреспондентам ИА «НовостиВолгограда.ру» пояснили, что не ждут кардинальных перемен на местном рынке недвижимости в связи с решением Центробанка. Эксперты считают, что волгоградцы уже сейчас предпочитают сразу погашать около трети от суммы кредита, поэтому повышение взноса не сыграет существенной роли.

— Доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом незначительна и не может существенно повлиять на рынок недвижимости. Как показали результаты программы «Ипотека с государственной поддержкой» (при покупке жилья в новостройках государство компенсировало банкам недополученные доходы, процентная ставка не могла превышать 12%), средний фактический размер первоначального взноса превысил 30% при минимальном 20%, — прокомментировали в ВАИЖК.

Впрочем, волгоградские застройщики с доводами агентства не согласны. По их словам, в общей структуре кредитного портфеля доля ипотечных займов с низким первоначальным взносом достаточно велика, и перемены однозначно затронут многих участников рынка.

— По нашему опыту, доля ипотечных сделок с размером первоначального взноса до 20% составляет 35-40%, в том числе без первоначального вноса — около 5%. Предполагаем, что в целом по рынку ситуация будет очень похожей, — говорит Андрей Соколов, директор департамента продаж и маркетинга волгоградской строительной компании «Пересвет-Юг».

Волгоград — один из крупных российских городов, где средний уровень зарплат заметно ниже столичного. Молодые семьи, собирающиеся обзавестись собственным жильём, не располагают высокими доходами и часто предпочитают брать ипотеку с низким первоначальным взносом. Этим и обусловлено высокое предложение таких кредитов в нашем регионе.

— По нашему мнению, в новостройках эконом-класса с бюджетом покупки до 2 млн рублей действительно достаточно высокий процент покупателей с первоначальным взносом менее 20%. Причём это, скорее всего, обусловлено тем, что люди часть своих сбережений стараются оставить на ремонт в новой квартире и на её меблировку, так как многие застройщики пока не восприняли новый тренд — спрос на квартиры с отделкой, — объясняет Наталья Гендлер, директор волгоградского агентства недвижимости «Ариороса».

Большинство представителей компаний-застройщиков, агентств недвижимости и других игроков ипотечного рынка, с которыми удалось связаться нашему изданию, сходятся во мнении, что повышение процентной ставки по ипотеке с низким первоначальным взносом не отпугнёт заёмщиков. В декабре прошлого года средневзвешенная процентная ставка по рублёвой ипотеке в регионе упала до неслыханно низкого показателя в 9,6%. Даже если она несколько увеличится, то всё равно останется ниже показателя 2016 года (12,51%).

Ипотека в нынешних условиях — основной «настраиваемый» фактор, определяющий доступность приобретения недвижимости. Любое ужесточение условий кредитования, будь то ставка, размер первоначального взноса или дополнительная страховка, негативно сказывается на объёме этого сегмента рынка. Вместе с тем мы видим движение вниз по процентным ставкам, и это частично компенсирует негативный эффект от повышения требований к размеру первоначального взноса. Кроме того, сниженный размер первоначального взноса не отменён. Ужесточены требования к резервированию для банков, предлагающих такие продукты. Это означает, что такие предложения на рынке останутся, просто с более высокими процентными ставками. Потенциальные заёмщики, таким образом, смогут выбирать наиболее подходящие им условия.Андрей Соколов, директор департамента продаж и маркетинга строительной компании «Пересвет-Юг»

Как ни странно, существенных перемен на рынке элитной недвижимости в связи с нововведением Центробанка волгоградские застройщики не ожидают. Они поясняют, что покупатели квартир в этом ценовом сегменте обычно погашают ипотеку досрочно и не берут кредит, если с самого начала не располагают средствами для его быстрого погашения. Увеличение первоначального взноса для таких клиентов — не катастрофа, а всего лишь незначительное неудобство.

— Мы считаем, что изменения не отразятся на спросе и количестве сделок по нашим проектам. Сейчас в Волгограде сокращается объём предложений качественного жилья с хорошим местоположением. С рынка уходят построенные и введённые в эксплуатацию дома, а новые проекты практически не появляются, — поясняет Жанна Божко, руководитель волгоградской инвестиционно-строительной компании «Ваш выбор», специализирующейся на недвижимости категорий «Комфорт+» и «Бизнес-класс». — Учитывая те изменения и требования к застройщикам, которые вступят в силу в полной мере уже с июля этого года, количество новых предложений будет резко сокращаться. Поэтому мы прогнозируем рост спроса, а соответственно, и рост цен на наши объекты уже со второй половины текущего года.

Андрей Соколов из компании «Пересвет-Юг» также ожидает, что от нововведений со стороны ЦБ пострадает сегмент жилья эконом-класса: он традиционно наиболее чувствителен к размеру первоначального взноса. Специалист считает, что численную оценку возможного снижения пока дать сложно, но очевидно, что эффект будет наиболее заметен в течение одного-двух кварталов. После этого объём выдачи ипотечных кредитов вернётся к прежним показателям.

Уже сейчас наличие у потенциального заёмщика сбережений, которые могут быть потрачены на внесение первого взноса по ипотеке, является для банков весомым аргументом. Человеку, готовому заранее оплатить часть кредита, ипотеку оформляют охотнее. Нововведения Центробанка приведут к усугублению этой тенденции, — то есть банки станут ещё тщательнее оценивать платёжеспособность клиентов. Тем не менее нет никаких оснований считать, что волгоградцы в массовом порядке начнут сталкиваться с отказами со стороны финансовых учреждений.

— От принятия этого решения пострадают прежде всего покупатели своего первого жилья (одно- и небольших двухкомнатных квартир). Отказываться от приобретения недвижимости они, пожалуй, не станут, но отсрочить покупку некоторым придётся, — считает Андрей Соколов. — В то же время мы видим запуск программы ипотеки со сниженной ставкой для семей с тремя и более детьми. Это окажет покупателям и рынку поддержку более серьёзную, чем негативные последствия от ужесточения требований к размеру первоначального взноса по ипотеке.

В полной мере оценить изменения, которые могут произойти на рынке недвижимости Волгограда в связи с новыми требованиями Центробанка, удастся только к середине года. Так или иначе, тем жителям региона, которые уже сейчас выплачивают ипотеку, волноваться не о чем: нововведения коснутся лишь кредитов, оформленных с начала 2018-го.