В плену у ипотеки: что будет с ценами на недвижимость в Волгограде в 2024 году

В минувшем году рынок недвижимости немного ожил по всем фронтам. Продажи новостроек и вторичного жилья демонстрировали стабильную положительную динамику. В 2024 году аналитики ожидают различные трансформации рынка недвижимости, обусловленные как внутренними, так и внешними факторами.

— 2023 год был рекордным для рынка недвижимости, — напоминает финансовый директор ГК «Меридиан» Александр Паточкин. — Объём сделок, совершённых в прошлом году на первичном рынке, вырос на 60% относительно предыдущего года. После такого роста всегда следует снижение спроса.

Если говорить о ценах, они больше не будут показывать такого стремительного роста, как в предыдущие годы, но это не означает, что цены начнут снижаться, отмечает Александр Паточкин. «Помимо этого, не нужно забывать, что рост стоимости квартиры с этапа котлована до ввода всегда опережает темпы роста в среднем по рынку и всё равно будет существенным для покупателей», — констатирует эксперт.

В начале года, как и всегда, ожидается некое затишье — традиционно январь и частично февраль являются месяцами этакой раскачки. Спрос на недвижимость обычно начинает расти к весне.

Новостройки останутся в цене

Для первичного рынка в этом году могут быть характерны противоречивые тенденции. С одной стороны, цены на новостройки будут расти из-за подорожания стройматериалов и сохраняющегося спроса на новое жильё, особенно в крупных городах. В то же время сдерживающим фактором может стать неопределённость по поводу дальнейшей судьбы механизма льготной ипотеки. Если она претерпит изменения или вовсе будет отменена, то спрос однозначно заметно упадёт. В таком случае застройщики будут вынуждены снижать цены, уменьшая собственную маржу.

— Застройщики претерпевают шок от изменений в ипотечных госпрограммах, которые привели к серьёзному спаду спроса, ипотеки в том числе и в индивидуальном строительстве жилых домов, — констатирует генеральный директор волгоградского агентства недвижимости «Ариороса» Наталья Гендлер. — Многие крупные застройщики многоквартирных домов сейчас продумывают и разрабатывают свои программы рассрочек и ипотеки.

Идут разговоры в том числе о том, что взамен льготной ипотеки могут появиться другие программы — например, ипотека при индивидуальном жилищном строительстве, а также для работников космической отрасли. С одной стороны, они позволят охватить новые категории потенциальных «ипотечников». Но на другой чаше весов окажутся те, кто планировал взять ипотеку на льготных условиях, но не успел — спрос в этом сегменте неизбежно откатится назад.

— В первом полугодии возможно небольшое — на 10-15% — снижение стоимости жилья в новостройках, — предполагает директор Агентства недвижимости «ЭТАЖИ» в Ростове-на-Дону Андрей Иванов. — Однако мы увидим падение цен не в буквальном смысле, а в виде акций и скидок. Это не связано с ужесточительными мерами по первоначальному взносу и падением спроса. Просто сейчас цена объектов завышена из-за пикового спроса осенью 2023 года.

В целом, для серьёзного падения цен на рынке новостроек нет особых оснований. В конце 2023 года ужесточились требования к заёмщику — первоначальный взнос на покупку квартир по ипотеке с господдержкой увеличился до 30%. Но, несмотря на это, все ипотечные программы пока остались неизменными.

Неоднозначная вторичка

Ожидать значительного падения цен не стоит и на вторичном рынке. Собственники никогда не снижают стоимость имущества резко и одновременно. Чаще всего они занимают выжидательную позицию: либо снимают объекты с продажи до изменения ситуации на рынке, либо увеличивают сроки экспозиции. А предоставить небольшой дисконт могут, лишь когда квартира не продаётся более полугода.

Тем не менее, на рынке вторичного жилья в наступившем году есть предпосылки для некоторого уменьшения цен ввиду сразу нескольких факторов. В основном тут тоже всё упирается в ипотеку. Из-за роста ключевой ставки ЦБ ипотечные кредиты становятся менее доступные, и спрос на покупку жилья на вторичке тоже падает. Кроме того, уменьшение спроса заставляет продавцов снижать цены на продаваемые квартиры.

При этом в разных регионах снижение цен может отличаться по динамике. Например, в тех субъектах, где наблюдается менее динамичный экономический рост или рынок недвижимости перенасыщен, цены будут падать существеннее.

— Владельцы недвижимости на вторичном рынке, которые не испытывают срочной потребности в продаже, могут выбрать стратегию ожидания, надеясь на восстановление рыночных цен, в то время как те, кому нужна быстрая продажа, будут склонны к снижению цен, — объясняет возможную стратегию продавцов в 2024 году Сергей Макаров, руководитель агентства недвижимости Vysotsky Estate Фили-Можайский.

В то же время в Волгограде вторичный рынок сейчас находится не в выигрышном положении, несмотря на то, что цены пока никак не реагируют на спад спроса. Во многом это стало следствием повышения ставок по ипотеке.

— На «вторичке» дозаключаются сделки с одобренной ранее (ещё в октябре–ноябре по ставке 15-16%) ипотекой, — объясняет генеральный директор волгоградского агентства недвижимости «Ариороса» Наталья Гендлер. — Новые же ставки в диапазоне 18-19% на «вторичку» стали непозволительной роскошью для потенциальных покупателей. По этой причине идёт сдвиг в сторону выбора аренды вместо покупки квартиры в ипотеку, и сейчас наблюдается небольшой рост спроса на аренду квартир.

Коммерческая недвижимость

В сегменте нежилой недвижимости в 2024 году тоже ожидаются определённые тенденции. Что касается складских помещений, то за счёт роста онлайн-торговли может увеличиться спрос на строительство таких объектов, особенно в крупных городах и на удобных с точки зрения логистики участках.

Торговая недвижимость, по мнению руководителя агентства недвижимости Vysotsky Estate Фили-Можайский Сергея Макарова, также может испытывать преобразования, связанные с изменением потребительских трендов и растущим влиянием электронной коммерции. А вот офисная недвижимость может просесть в плане интереса со стороны инвесторов. В последнее время в этом направлении растёт спрос на гибкие рабочие пространства вроде коворкинга.

Кроме того, эксперты ожидают, что в новом году будут набирать популярность экологически чистые и энергоэффективные жилые помещения. Интерес к таким объектам недвижимости рос на протяжении последних 2-3 лет.

Ставка на ставку

По-прежнему важнейшим фактором, влияющим на состояние рынка недвижимости, остаётся размер ключевой ставки Центробанка России. В прошлом году она планомерно повышалась, а спрос на жилую недвижимость менялся обратно пропорционально.

— В 2024 году ситуация должна улучшиться: весной или во втором полугодии регулятор снизит ставку, — считает директор Агентства недвижимости «ЭТАЖИ» в Ростове-на-Дону Андрей Иванов. — Об этом говорят исторические факты (ключевая ставка никогда не держится на высоком уровне более 6-7 месяцев), такой расклад прогнозируют и крупные игроки рынка. Ставки по ипотеке тоже пойдут вниз, а рынок недвижимости, особенно вторичный, оживится.

По мнению Андрея Иванова, есть вероятность пересмотра условий по льготным ипотечным программам — семейной под 6% и с господдержкой под 8%. Возможно, ставки по ним немного поднимут, но совсем спрос не упадёт, считает эксперт.

С точки зрения прогноза, на ближайшие месяцы каких-то однозначных ожиданий от 2024 года по рынку недвижимости у аналитиков нет. Сходятся эксперты в одном — глобальных потрясений наверняка не будет. Цены как на новостройки, так и на вторичное жильё сильно не упадут, но и не взлетят. А в целом состояние рынка будет зависеть от ряда факторов, в том числе от возможных регулирующих мер со стороны государства.