Четыре мифа о покупке недвижимости на Бали

Генеральный директор Alex Villas Agency Николай Нечунаев развенчивает основные мифы о недвижимости на популярном у туристов и инвесторов индонезийском острове.

Миф 1. Недвижимость на Бали стоит очень дорого!

На Бали доступны различные варианты жилья — от небольших уютных апартаментов в центре города до шикарных вилл на первой линии моря. Разброс цен соответствующий — от 4-5 млн рублей за квартиру площадью около 80 кв.м до 250 млн — за 550-метровую виллу с 4 спальнями и 5 ванными комнатами в туристическом районе на юге острова. Встречаются виллы и за меньшие деньги, например, 150-метровая вилла с двумя спальнями у моря в районе Чангу обойдется в 28-30 млн рублей. Примерно столько же в среднем стоит «двушка» в Москве. По данным аналитиков, на начало декабря 2023 года цена 1 кв. м жилья в российской столице внутри МКАД варьируется от 230 тыс. до 416 тыс. рублей в зависимости от района. Более того, в 2024 году цены, по прогнозам некоторых экспертов, могут вырасти: до 30% на однокомнатные в новостройках, до 15% — на такого же метража на вторичном рынке.

Цены на жилье на Бали за последний год тоже выросли. Сегодня средняя стоимость квадратного метра под ключ составляет около 290 тыс. рублей. Разумеется, на цену влияют, как и везде, район, тип объекта, его метраж, удаленность от моря, наличие инфраструктуры и пр. Районами, недвижимость в которых больше всего подходит для сдачи в краткосрочную аренду, считаются Чангу, Бераве и Умаласе.

Миф 2. Купить недвижимость на Бали можно только непосредственно на месте

На самом деле, можно и дистанционно. По некоторым оценкам, так проводится до 80% всех сделок. В чем точно стоит разобраться — в правах иностранцев при покупке недвижимости. Максимально легальным и безопасным способом будет приобретение объекта в долгосрочную аренду (Hak Sewa или leasehold). Он предполагает, что иностранец покупает строение, а землю под ним арендует. Срок аренды — 25 или 30 лет с правом продления договора. При этом нерезидент может сдавать, продавать и передавать по наследству приобретенную недвижимость. Также для нерезидентов есть вариант Hak Pakai. Речь идет о владении как землей, так и построенной на ней недвижимости максимум 80 лет. Этот срок формируется сначала из 30 лет, затем продлевается на 20, и потом еще на 30 лет.

Миф 3. Покупка недвижимости на Бали — это сложно, опасно и долго!

Поиск недвижимости на Бали мало чем отличается от того же процесса, например, в России. Так же нужно:

• определиться с целью покупки: хотите ли инвестировать или жить,
• выбрать район, наиболее подходящий под цель,
• определиться брать ли готовое жилье или строящееся. Если второй вариант, то проверить все, что касается застройщика и его работы. Если сдавать, то узнать все об управляющей компании, как она ведет дела и т. п.

Отличие в том, что в своей стране все можно сделать самому, потому что где-то что-то слышал о застройщиках, читал об объекте и пр. А вот в другой стране пройти весь путь поиска самостоятельно — уже задание со звездочкой. Здесь и языковой барьер, и национальная специфика. Так что лучший способ — найти надежного агента, который сможет помочь и сэкономит время.

Сам же процесс покупки довольно прост. Причем это касается как новостроек, так и жилья на вторичном рынке. Покупатель выбирает понравившийся объект. Бронирует его, внеся за услугу депозит. Это примерно $1–1,5 тыс. Бронь сохраняется от 10 до 14 дней. Если клиент передумал покупать объект, а речь идет о новостройке, то деньги он получит обратно. Если его все устраивает, то он подписывает договор на покупку, и делает первый взнос — 30-40% от всей стоимости. Если объект находится на стадии строительства, а строят здесь не дольше года-полутора, то возможна рассрочка оплаты. Внести всю сумму сразу придется, если это вторичное жилье. Из дополнительных расходов необходимо будет оплатить НДС (11% общей стоимости покупки) и услуги нотариуса (1%) за оформление и проведение сделки. Если собственник намерен сдавать недвижимость в аренду, то налог на доход от нее составит 10%.

Миф 4. Недвижимость на Бали не принесет дохода.

Сегодня Бали относится к странам с одним из самых высоких показателей доходности от сдачи недвижимости в аренду — от 18% до 35%. В то время, как, например, у Таиланда он не превышает 12%, в Турции — 6%, а на Кипре едва дотягивает до 4%. У высокой доходности на Бали несколько причин. Назову самые очевидные. Во-первых, климат, благодаря которому в течение почти всего года заполняемость объектов не падает ниже 80%. Во-вторых, стоимость аренды растет примерно на 15% в год. В-третьих, власти Индонезии делают все, чтобы увеличить туристический поток на острова.

И, конечно, в вопросе доходности важен выбор правильной инвестиционной стратегии. Например, инвестор входит в сделку на начальном этапе строительства объекта, а затем перепродает его уже готовым. В этом случае рентабельность может достигать 70% в зависимости от объекта. Вторая модель — когда инвестор сдает объект в аренду. Годовая доходность варьируется от 14 до 20%. И наконец, стратегия, когда инвестор вкладывается в начало строительства, затем сдает готовый объект в аренду 4-5 лет, и после продает уже как бизнес. Могу с уверенностью заявить, что многие инвесторы окупают приобретенные объекты уже через 5 лет, при этом круглогодично получают доход от 20% до 35% в долларах (зависит от типа инвестиционной модели).