Что будет с рынком недвижимости в Волгограде?
Продажи недвижимости в первой половине 2023 года оказались ниже, чем за такой же период в 2022-м. Тогда на фоне резко изменившейся геополитической ситуации и аттракциона с курсом валют наблюдался всплеск — люди стремились быстрее вложить деньги в недвижимость. В этом году такого ажиотажа уже не наблюдалось. Но к лету стал постепенно возрастать интерес к новостройкам. Его поддерживают и сами застройщики, предлагающие клиентам различные скидки и акции. Кроме того, в какой-то мере спрос подрос за счёт покупки недвижимости родственниками участников СВО, получившими выплаты за ранение или гибель.
— Строительная отрасль постепенно восстанавливается после кризиса, — отмечает Наталья Савельева, специалист по стратегическому анализу в компании PERI, одного из крупнейших производителей и поставщиков строительного оборудования. — По-прежнему действует тенденция к росту, начавшаяся ещё прошлым летом. К примеру, в мае 2023 года застройщики вывели на рынок на 27% больше жилья, чем за аналогичный период прошлого года.
Какие льготные ипотеки есть в Волгоградской области
В Волгоградской области действует несколько видов мер поддержки населения по приобретению жилья в кредит. К примеру, льготную ипотеку под 8% можно получить на покупку жилья в новостройках, на строительство частного дома либо на приобретения земельного участка для его строительства. Максимальный размер кредита по льготной ипотечной ставки в регионе составляет 6 млн рублей, а сумма первоначального взноса должна быть не менее 15% от всей стоимости жилья или участка.
Впрочем, с 1 мая 2022 года верхнюю планку кредита для льготной ипотеки увеличили до 15 млн рублей, из которых 6 млн рублей идут по федеральной линии, а остальная сумма может быть выдана по другой программе.
В рамках сельской ипотеки размер кредитов ограничивается тремя миллионами рублей со ставкой до 3% годовых и сроком до 25 лет. Такую ипотеку можно взять для строительства или покупки жилья в сельской местности. А для IT-специалистов действует ипотечная ставка до 5% годовых. Получить её могут сотрудники аккредитованных компаний IT-сферы в возрасте от 18 до 50 лет.
Одним из самых востребованных механизмов остаётся семейная ипотека. На такой кредит могут рассчитывать те семьи, в которых первый или последующий ребёнок родились в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года. Ставка по семейной ипотеке составляет до 6% годовых, распространяется как на покупку готового жилья, так и на строительство. Но тут есть важный нюанс — под действие программы попадает только первичный рынок недвижимости в случае продажи юридическим лицом.
— Многодетные семьи, оформившие ипотеку, имеют право на получение федеральной выплаты в размере 450 тысяч рублей на погашение кредита, — пояснили в пресс-службе администрации Волгоградской области. — Что немаловажно, оформить субсидию можно, даже если старшему ребёнку уже есть 18 лет. За получением субсидии необходимо обращаться в банк, который обслуживает ранее оформленный ипотечный кредит.
А для молодых семей (даже без детей) доступна социальная выплата на приобретение и строительство жилья — порядка 30-35% от стоимости квартиры/дома. Такая мера поддержки предоставляется в рамках федеральной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан РФ». Но чтобы на неё рассчитывать, нужно соответствовать критериям, главный из которых — возраст. Хотя бы один из супругов должен быть не старше 35 лет.
Среди вариантов использования такой субсидии не только покупка готовой квартиры, но и оплата договора подряда на возведение частного дома, внесение первоначального взноса и т. д. Чтобы стать участником программы, молодой семье нужно обратиться в районную администрацию с заявлением и необходимым набором документов.
Помимо федеральных, в Волгоградской области действуют и региональные меры поддержки семей при покупке жилья. К примеру, для многодетных предусмотрена ежемесячная компенсация до 15 тысяч рублей на 5 лет при покупке в ипотеку новостройки или на 10 лет при оформлении кредита на строительство индивидуального жилого дома. Кроме того, многодетным семьям положен жилищный сертификат на 300 тысяч рублей, если они откажутся от положенного им земельного участка.
Молодые семьи Волгоградской области могут оформить льготный займ под 3% годовых на оплату первоначального взноса при покупке квартиры в новостройке в ипотеку. После рождения ребёнка по такому кредиту возможно списание до 50% остатка.
Стоит ли брать ипотеку в 2023 году
Ряд аналитиков в сфере недвижимости считает, что во второй половине этого года рынок ипотеки ожидает всплеск. С 1 июля многие банки снизили ипотечные ставки на 0,4%. При этом в кулуарах идут разговоры о том, что на очередном заседании Центробанка ключевую ставку могут увеличить, а это автоматом скажется и на ставках по ипотеке.
Если в этом году вы хотите купить новую квартиру с использованием ипотечного кредита, то эксперты советуют делать это уже летом, поскольку сейчас самое удачное время для покупки новостройки на таких условиях как минимум по двум причинам.
Первая причина — сезонность. Традиционно в тёплое время года семьи планируют отпуск, вывозят детей к морю, навещают по всей стране родных и близких, погружаются в дачные хлопоты. В этот период заинтересованность клиентов в покупке недвижимости заметно снижается.
— Для застройщиков лето — это «мёртвый сезон», покупателей становится всё меньше, а план продаж выполнять надо, — подчёркивает Мария Румянцева, руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость». — Поэтому при личной беседе в офисе продаж менеджер комплекса наверняка предложит вам дополнительные бонусы или скидку.
Вторая причина связана с грядущим исчерпанием лимитов льготной государственной ипотеки на новостройки в России. «Ещё 2-3 месяца существующих темпов её выдачи, и правительству придётся задуматься об изыскании дополнительных средств. А через 3-5 месяцев будут израсходованы средства, выделенные на семейную ипотеку. Поэтому осенью банки будут пристрастно подходить к вопросу одобрения льготного ипотечного кредита для покупателя, да и размер скидок у застройщика уменьшится. И тот, кто не купит квартиру в новостройке летом, будет об этом жалеть», — объясняет Мария Румянцева.
Есть у банков ещё одна любопытная мулька — они предлагают клиентам приобрести сниженную ипотечную ставку плюс уменьшить процент на первые годы выплат. Такие схемы банки реализуют с целью поддержать спрос на жильё в течение небольшого отрезка времени. В ЦБ РФ, мягко говоря, не в восторге от таких новостей. Более того, там полагают, что появление подобных фишек может стимулировать к займам недобросовестных клиентов, которые подкинут банкам проблем. Аналитики уверяют, что главными получателями выгоды от продажи сниженных ставок остаются банки, тогда как клиентам это, как правило, не даёт каких-то заметных преимуществ.
Какое жильё покупают в Волгограде летом 2023 года
Летом в Волгограде заметно увеличился спрос на квартиры в бюджете 7-10 млн рублей. В частном секторе фиксируется активный спрос на дома с бюджетом в 5 млн рублей. На квартиры в «сером ключе» спрос сейчас низкий, а при покупке в новостройке предпочтение отдаётся квартирам с отделкой. При этом для покупателей важно, чтобы последующие вложения в жильё были минимальными. Тратиться на ремонт сейчас многие не горят желанием. Кроме того, порядка 60-70% сделок совершается с заёмными средствами — в этом смысле соотношение остаётся стабильным уже долгие годы.
— Спрос на вторичное жильё в Волгограде стабильный, большинство покупателей — с ипотекой и материнским капиталом, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Ариороса» Наталья Гендлер. — Наибольший интерес проявляется к двух- и трёхомнатным квартирам. А вот предложение на вторичном рынке ограничено. Объекты с хорошими характеристиками и ликвидными показателями реализуются быстро. И покупатели в таких случаях сильно не торгуются, соглашаются с минимальным торгом, либо вообще обходятся без него.
По данным агентства недвижимости «Ариороса», на вторичное и первичное жильё (по средней стоимости) снизились цены в отдельных районах города и сегментах:
— на вторичку до 19% с января (по состоянию на 01.07);
— на первичку — до 18% с января (на 01.07).
Бывает, что застройщики предлагают завуалированные акции/скидки, отделку квартиры или технику в подарок и другие «плюшки». При этом рынок, как отмечают эксперты, сегодня очень живой и динамичный.
— Конечно, спрос поддерживают госпрограммы, которые сейчас очень активно работают (семейная, военная ипотека и т. п.), — комментирует директор ООО «Ваш выбор» Жанна Божко. — Учитывая, что они распространяются только на новостройки, спрос на первичное жильё достаточно высокий.
При этом, как подчёркивает Жанна Божко, спрос не зависит от стадии строительства объекта. Что удивительно, в этом году июнь и июль — самые активные месяцы по продажам, хотя обычно примерно в мае начинается небольшой спад. Судя по количеству обращений и звонков в июле, а также с учётом уже забронированных квартир, август тоже получится очень насыщенным.
Чего ждать на рынке недвижимости осенью
Аналитики сходятся во мнении, что во второй половине 2023-го года и, в частности, осенью, каких-либо заметных изменений на рынке жилья не будет. Если, конечно, вдруг не произойдёт каких-то резких перемен на геополитическом небосклоне.
— Осенью вряд ли стоит ждать серьёзных колебаний цены и спроса, а также темпов ввода нового жилья в эксплуатацию, — предполагает специалист по стратегическому анализу компании PERI Наталья Савельева. — Иными словами, можно говорить об определённой стабилизации жилищного рынка. Однако в силу непредсказуемости экономической и геополитической ситуации прогнозы можно делать только в общем приближении.
«Весной был спад спроса, что объясняется снижением покупательной способности населения, колебаниями курса рубля, а также стремления избежать крупных трат на фоне общей нестабильности, — продолжает Наталья Савельева. — К тому же в 2023 году были ужесточены правила по выдаче ипотечных кредитов, что также оказало определённое влияние. Несмотря на это, ипотека всё равно остаётся основным драйвером».
Ближайшие месяцы для рынка недвижимости в Волгоградской области должны быть стабильными, без резких взлётов и падений как по ценам, так и по спросу/предложению. Доступность жилья с точки зрения стоимости для большинства волгоградцев оставляет желать лучшего, но рынок не стагнирует и даже пытается развиваться. И в такой ситуации за ним будет ещё интереснее следить в обозримом будущем.