Нас ждёт снижение конкуренции: как эскроу-счета изменят строительный рынок Волгограда

Поправки к федеральному закону, по которым строительные компании отныне обязаны использовать эскроу-счета, принимались в надежде сбалансировать интересы дольщиков и застройщиков — но на практике их реализация может привести к снижению конкуренции и переделу рынка в пользу крупнейших игроков. Редакция «НовостиВолгограда.ру» решила разобраться, как использование эскроу-счетов изменит строительный рынок Волгоградской области.

Это модное слово «эскроу»

Прежде чем разбираться в последствиях внедрения проектного финансирования, нужно пояснить, что представляет собой новая система. Эскроу-счета — это специальные банковские счета, на которых деньги дольщика хранятся до тех пор, пока застройщик не сдаст объект. До тех пор у строительной компании нет законного доступа к этим средствам. После сдачи дома застройщик сообщает в банк, что выполнил свои обязательства перед покупателями, предоставляя все необходимые документы, и кредитное учреждение наконец позволяет ему снять деньги, хранящиеся на счетах эскроу.

Новая схема, безусловно, ориентирована на защиту прав дольщиков. Если строительная компания разорится, так и не завершив объект, вложенные деньги вернут покупателю; если прогорит банк, где открыт эскроу-счёт, дольщик также получит страховую компенсацию (согласно законодательству, гарантирована выплата суммы до 10 млн рублей). Кроме того, для застройщика устанавливаются жёсткие сроки исполнения обязательств — в том случае, если ему не удастся достроить дом за пять лет, все средства со счетов эскроу автоматически возвращаются покупателям жилья.

Такой подход должен полностью ликвидировать проблему обманутых дольщиков — больше никаких многолетних долгостроев, никаких митингов на центральных площадях, никаких разорившихся семей, вынужденных ютиться на съёмных квартирах или даже в гаражах. Для Волгоградской области, где количество покупателей жилья, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, исчисляется тысячами, внедрение эскроу-счетов выглядит безусловным благом. Достаточно сказать, что в одном лишь ЖК «Парк Европейский», крупнейшем долгострое Волгограда, квартиры приобрели 1390 человек. Именно протесты обманутых дольщиков, сотрясавшие регион (и всю Россию) в течение всего 2017 года, стали одним из факторов, способствовавших принятию нового закона. Казалось бы, теперь справедливость восторжествовала, и волгоградцы могут без опаски покупать квартиры в ещё не построенных многоэтажках. Но на практике ситуация куда сложнее.

Выбор меньше, цены выше

Нетрудно понять, что схема с использованием эскроу-счетов создаёт дополнительные проблемы для строительных компаний — в первую очередь небольших. Застройщики, привлекавшие средства дольщиков, имели гарантированный источник денег на текущие расходы по проекту, а теперь этот канал финансирования для них перекрыт. Как следствие, крупные компании с большими ресурсами оказываются в гораздо более выгодном положении, нежели организации, скромно ограничивающиеся реализацией одного-двух проектов одновременно.

— Можно сказать, что введение эскроу-счетов уже сейчас меняет российский рынок строительства и жилья. Просто скорость этих изменений гораздо ниже, чем она могла бы быть в случае, если правительство России не прислушалось бы к экспертному сообществу и не ввело бы переходный период. Именно поэтому мы не видим высокой турбулентности на рынке, а, напротив, достаточно плавные изменения, — говорит Антон Быков, главный аналитик ЦАФТ (Центра аналитики и финансовых технологий). — Однако это вовсе не означает отмены тех итогов, к которым придёт строительная отрасль, но уже на несколько лет позже. Во-первых, это «укрупнение» рынка; в принципе, это происходит и сейчас, но благодаря тому, что застройщикам разрешили достраивать объекты с тридцатипроцентной строительной готовностью и с уже проданным жильём на десять и более процентов, по старым правилам, небольшие компании в течение полутора-двух лет ещё будут присутствовать на рынке.

Процесс «вымывания» с рынка небольших застройщиков начался ещё до перехода на систему проектного финансирования, но экономисты полагают, что в ближайшее время он ускорится. Ранее эксперты прогнозировали, что в перспективе количество строительных компаний в Волгоградской области сократится вдвое. У одних застройщиков уже сейчас наблюдаются проблемы с финансами, и они не переживут перехода на эскроу-счета; другие будут вынуждены жёстко конкурировать с более крупными соперниками и, скорее всего, проиграют эту борьбу. Можно ожидать, что в течение следующих двух лет строительный рынок в регионе окажется практически полностью разделён между шестью-семью наиболее богатыми компаниями.

Строительные компании, понимая, что дешёвое финансирование за счёт граждан скоро исчезнет, пытались довести до необходимой степени готовности максимальное количество объектов, вкладывая в это слишком много собственных финансовых ресурсов. И если спрос будет недостаточным, а это вполне вероятно, учитывая экономическую ситуацию в стране и мире, то мы можем получить всплеск «недостроев» у небольших компаний.Антон Быков, главный аналитик ЦАФТ

Второе закономерное следствие перехода на эскроу-счета — повышение себестоимости строительства. Отсутствие немедленного доступа к средствам дольщиков заставит строительные компании активнее привлекать кредиты, которые потом придётся отдавать. Часть этого бремени застройщики охотно переложат на покупателей. В Москве, где с использованием эскроу-счетов пока что возводятся только 11% новостроек, стоимость квартир у застройщиков, перешедших на новую схему, сразу подскочила на 14%.

Волгоградские представители строительного бизнеса также признают, что им придётся поднять цены на жильё в связи со вступлением в силу нового закона. По оценкам участников рынка, себестоимость квадратного метра в Волгограде повысится примерно на 10-15%.

— Наша компания ещё не перешла на эскроу-счета, так как проект у нас реализуется с 2017 года, и мы продолжаем работать по старому закону. В дальнейшем, если начнём новый проект, обязательно будем использовать нововведения. С проектным финансированием мы работали ещё до изменений в законодательстве, в пилотном варианте, так что уже этот процесс опробовали, — пояснил корреспонденту «НовостиВолгограда.ру» Руслан Болотчиев, учредитель волгоградского ООО «Альмина» (возводит жилой комплекс «Республика» в Дзержинском районе). — В схеме есть свои нюансы, но по большей части она нас устраивает. На стоимость квартир, конечно, [использование эскроу-счетов] повлияет: проектное финансирование подразумевает, что вся нагрузка ляжет на квадратный метр. Повышение цен произойдёт в пределах 10%.

Экономисты отмечают, что на данный момент, когда проектное финансирование ещё не используется «в полную силу», резкие скачки цен на квартиры можно объяснить скорее неуверенностью застройщиков в завтрашнем дне, нежели реальным удорожанием строительства. Не исключено, что после «переходного этапа» стоимость жилья нормализуется. Говорить о том, что долевое строительство как таковое прекратит своё существование, не приходится — оно просто изменится таким образом, что интересы дольщиков и застройщиков будут пребывать в состоянии шаткого баланса.

— Пока рост цен на недвижимость, который мы наблюдаем в этом году, больше связан с эффектом ожиданий введения эскроу-счетов, чем с фактическим удорожанием строительства. Риэлторы и застройщики, подогревая спрос, объясняли потенциальным покупателям, что уже с 1 июля 2019 года цены резко взлетят. Это сыграло свою роль, но вполне возможно, что в будущем нас ждёт уже обоснованное повышение цены из-за возросшей себестоимости строительства, — предупреждает аналитик Антон Быков. — В ближайшие годы нас ждёт снижение конкуренции в строительной отрасли (очень хочется надеяться, что без ухудшения качества) и очень медленное повышение цен по мере того, как всё большую долю выводимых на рынок объектов будут занимать те, что построены на эскроу-счетах. В остальном, особенно с внешней для покупателей стороны, всё останется без изменений, — за исключением сохранности средств, конечно же. Строительные компании по-прежнему будут максимально привлекать граждан под договоры долевого участия, только теперь привлечённые деньги будут аккумулироваться не на счетах застройщика, а в банках — эскроу-агентах. Чем больше удастся продать квадратных метров на ранних этапах строительства, тем «дешевле» обойдется для застройщика банковское проектное финансирование.

Банки готовы стать агентами

В Волгоградской области на сегодняшний день заключён всего один договор об использовании эскроу-счетов между банком и застройщиком. Соответствующее соглашение подписали Сбербанк и компания «Синара-Девелопмент». С применением проектного финансирования будет строиться клубный дом «Романовъ» — жилой комплекс из двух 23-этажных зданий, который планируется сдать в декабре 2020 года.

В пресс-службе волгоградского отделения ПАО «Сбербанк» «НовостиВолгограда.ру» сообщили, что на данный момент в банке находятся ещё несколько заявок на проектное финансирование. Финансово-кредитное учреждение готово сотрудничать с застройщиками и максимально упростить для них переход на новую модель работы.

— В продуктовой линейке Сбербанка представлены две ключевые схемы финансирования проектов строительства жилья. Первая — без эскроу — это классическая схема финансирования проекта с собственным участием компании-застройщика, средствами участников долевого строительства и долей участия банка до 70% от бюджета проекта. Такие проекты должны соответствовать критериям, выдвигаемым правительством РФ. Одним из условий по таким сделкам выступает проведение расчётов по проекту через банковское сопровождение. Вторая схема, новая — с использование счетов эскроу, — рассказали в пресс-службе регионального отделения Сбербанка. — Возможная сумма кредита при данной схеме — до 85% от бюджета проекта, при этом важно отметить про достаточность стоимости имущественных прав на строящиеся площади, оформляемые в залог банку по кредиту. Залоговая стоимость имущественных прав должна покрывать сумму кредита и процентов за шесть месяцев. Банк работает по данным схемам, но не исключительно. В каждом случае компания-застройщик совместно с банком может подобрать наиболее оптимальную схему реализации каждого конкретного проекта.

По словам представителей Сбербанка, сделки с использованием эскроу обрабатываются ещё с 2018 года, поэтому банк накопил определённый опыт и адаптировал свои предложения под пожелания клиентов. В частности, с мая 2019 года Сбербанк предоставил застройщикам возможность использования аккредитива для открытия счетов эскроу — это обеспечит гарантированное поступление средств на счета к моменту регистрации договора.

Другие финансово-кредитные учреждения, работающие в Волгоградской области, также не собираются отставать и демонстрируют готовность стать эскроу-агентами. Судя по всему, в среднесрочной перспективе несколько наиболее крупных банков «поделят» между собой основных клиентов-застройщиков, которые собираются работать в рамках проектного финансирования, — точно так же, как сами застройщики разделят региональный рынок.

В пресс-службе Южного филиала ПАО «Промсвязьбанк» сообщили, что банк уполномочен осуществлять сделки с эскроу-счетами и положительно оценивает нововведения в законодательстве: для клиентов процесс покупки жилья не изменился, при этом стал надёжнее и безопаснее.

Объективно мы можем говорить только о том, что между банками и застройщиками ведётся активная работа. Строительная отрасль не всегда прозрачна для банков, поэтому требует более тщательного изучения и анализа. В свою очередь, застройщики не спешат открывать эскроу-счета, ведь рынок ещё насыщен предложениями, которые реализуются по старым условиям и схемам. Но переход на работу в рамках 214-ФЗ — вопрос времени, так как это единственный путь, определённый законодательно.Сергей Ертулов, заместитель управляющего по работе с клиентами среднего бизнеса Южного филиала ПАО «Промсвязьбанк» (ПСБ Банк)

Представители нескольких других банков также подтвердили, что рассматривают возможность работы с застройщиками Волгоградской области в рамках проектного финансирования, но не стали озвучивать подробности этих переговоров.

Не время быть в доле

В то время как крупные застройщики и банки смотрят на внедрение эскроу-счетов со сдержанным оптимизмом, простые волгоградцы, похоже, теряют интерес к долевому финансированию строительства. Отчасти это объясняется многочисленными случаями обмана дольщиков, которые широко освещались в СМИ, отчасти — снижением реальных доходов населения. С начала года в регионе заметно упал и спрос на ипотечные кредиты, с помощью которых нередко оплачивается долевое строительство. Похоже, что для строительной отрасли Волгограда, которая и без того находится на грани кризиса, вот-вот наступит малый ледниковый период.

— Для застройщиков Волгоградской области, с её отрицательной динамикой численности населения, слабой динамикой ВРП и крайне низким уровнем платёжеспособного спроса, ближайшие несколько лет могут быть особенно сложными. Здесь особенно сильно может проявиться вымывание с рынка как мелких, так и средних строительных компаний. Из-за ограниченности спроса для них просто не останется места, — прогнозирует Антон Быков, главный аналитик ЦАФТ. — Особенно ситуация может усугубиться, если тенденция по охлаждению ипотечного финансирования продолжится или даже ускорится. Естественно, что в такой ситуации цены на жильё — после незначительного роста в течение переходного периода внедрения эскроу-счетов — либо не будут расти вовсе, либо будут снижаться до тех пор, пока социально-экономическая обстановка не начнёт улучшаться.

Поэтому тем волгоградцам, которые задумываются о приобретении квартиры напрямую у застройщика, лучше повременить с покупкой несколько месяцев. Когда скачки цен, связанные с повсеместным внедрением эскроу-счетов, прекратятся, а из списка представленных в регионе строительных компаний пропадут самые ненадёжные варианты, слово «дольщик» вновь вернётся в лексикон жителей Волгограда — и, хочется верить, на сей раз без отрицательной коннотации.