Строить — не ломать: волгоградским застройщикам мешают законы и чужие грехи

Редакция «НовостиВолгограда.ру» проанализировала данные «Единого реестра застройщиков» (ЕРЗ) и обнаружила, что по состоянию на март 2019 года подавляющее большинство домов, которые строятся в регионе с привлечением средств дольщиков, возводилось с переносом сроков. По сравнению с прошлым годом средняя величина просрочки по всем объектам увеличилась и составляет на данный момент 14,8 месяца. За этими сухими цифрами скрываются тысячи дольщиков, которые больше года (а многие — и по несколько лет) ждут, когда же им наконец удастся заселиться в обещанные квартиры.

Перенос — больной вопрос

Ситуация на строительном рынке Волгоградской области, которая и в прошлом году была далеко не радужной, остаётся достаточно сложной. Многие застройщики сталкиваются с финансовыми проблемами или «наследуют» их от других компаний. Это закономерным образом сказывается на объёмах введённого в эксплуатацию жилья: соответствующий показатель за год снизился на 17,2%. Застройщики также были вынуждены повысить цены на квартиры на 2,3% и снизить их среднюю площадь на 5,5%.

Сейчас в Волгоградской области с привлечением средств дольщиков строятся 217 жилых домов, рассчитанные более чем на 21 тысячу квартир. Это свыше миллиона «квадратов» жилья, однако ежегодно в эксплуатацию сдаётся лишь по несколько тысяч квадратных метров. Некоторые стройки фактически стоят из-за нехватки финансирования; другие жилые комплексы перешли «из рук в руки» (от обанкротившихся застройщиков — к более состоятельным), что также заметно повлияло на продолжительность их возведения.

— Если перенос сдачи в эксплуатацию идёт на месяц или на два, то он может иметь технический характер: какая-то авария случилась, кран сломался, например. Такие моменты не могут привести к глобальному, длительному смещению сроков. По крайней мере, это редкость, — пояснил Евгений Ищенко, бывший мэр Волгограда, предприниматель и эксперт по региональному строительному рынку. — Но в основном, если срок сдачи переносится больше чем на квартал, это говорит о проблемах с финансированием. Это самая распространённая причина — не секрет, что строительный сектор у нас в стране находится в кризисе. У каждой второй строительной компании в Волгограде присутствуют серьёзные проблемы с финансами.

У крупнейшего застройщика Волгоградской области, ГК «Пересвет-Юг», с переносом возводятся более 70% жилья. В первую очередь такая статистика связана с тем, что компания «искупает чужие грехи»: она достраивает проблемные жилые комплексы, такие как «Парк Европейский», брошенные предыдущими недобросовестными застройщиками. Из-за разного рода формальностей сроки сдачи таких долгостроев переносятся снова и снова, хотя работы реально ведутся. В среднем «Пересвет» задерживает ввод своих объектов примерно на два года; сейчас компания возводит семь жилых комплексов из 27 многоквартирных домов, из них немалую часть составляют проблемные ЖК, «принятые» у других фирм. При этом «Пересвет-Юг» считается надёжным застройщиком и тесно сотрудничает с региональными властями, что обеспечивает ему определённую поддержку.

В прошлом году представители ГК «Пересвет-Юг» уже комментировали информацию о переносе сроков сдачи своих жилых комплексов: они заявили, что «Единый реестр застройщиков» вносит данные о сроках строительства с момента получения разрешительной документации, в то время как крупные застройщики формируют пул проектов заранее и не всегда могут в этот момент указать финальный срок реализации объекта. Из-за этого реестр не учитывает, что строительство и продажи начинаются позже, и считает актуализацию сроков сдачи за задержку. С точки зрения застройщика, это также отчасти объясняет, почему в ЕРЗ внесены такие показатели.

Другая крупная компания, представленная в регионе, — торгово-промышленная группа «БИС», — также относится к группе надёжных, но при этом переносит сроки сдачи домов. Правда, в данном случае средняя просрочка составляет менее четырёх месяцев, и её можно отнести к «техническим». Другие организации, считающиеся надёжными, у которых при этом есть переносы сроков сдачи жилья, — ГК «Волгострой» (в среднем на десять месяцев) и «РСК» («РемСтрой-Комплекс», почти на три года).

Единственный застройщик из топ-10, который ухитряется реализовывать свои проекты вообще без переноса сроков, — это ООО «Альмина», возводящее жилой комплекс «Республика» в Дзержинском районе. Представители компании утверждают, что стройка идёт с опережением графика, и уже ближайшей осенью объект будет полностью сдан.

— У нас ситуация остаётся положительной. Мы не планируем переносить сроки сдачи объекта и на данный момент ведём строительство с опережением на два месяца. В октябре 2019 года уже планируем сдачу жилого комплекса, — рассказал корреспонденту «НовостиВолгограда.ру» Руслан Болотчиев, учредитель ООО «Альмина». — Другие проекты в регионе планируем реализовывать, когда завершим текущий. Средства дольщиков у нас составляют порядка 25-28% от первой очереди, количество проданных квартир — примерно 30%. Стройготовность сейчас у нас больше, чем объём проданного жилья.

В то же время у двух компаний, представленных в первой десятке по объёмам строящегося жилья, с просрочкой возводятся все объекты. Это печально известная группа компаний ОАО «ЗЖБИК» (её дочерние структуры имели отношение к проблемным долгостроям «Династия», «Чайка-2» и «Адмиралтейский»; представители ГК обвиняются в растрате средств дольщиков, средний срок переноса сдачи объектов составляет три года), а также ООО «Лига Сервис» (строит два объекта, в том числе элитный ЖК «Репников» в Центральном районе Волгограда; средняя просрочка — 25 месяцев). Стоит отметить, что «Лигу Сервис» региональная прокуратура ранее уличила в ущемлении прав дольщиков: компания в нарушение закона оставляла за собой возможность не выплачивать возмещение при отказе от выкупа квартиры до тех пор, пока жильё «отказников» не было бы продано.

В «антирейтинг» по длительности переноса сроков попала и компания «Строительные системы», занимавшаяся возведением ЖК «Изумрудный город» в Краснослободске. Весной 2018 года этой организации официально запретили собирать деньги с дольщиков, поскольку сотрудников фирмы заподозрили в нецелевом использовании средств. По данным на март 2019 года, «Строительные системы» продолжают строить 59 домов со средней просрочкой на 22 месяца.

Каждый второй — больше не строй?

До конца текущего года, по данным ЕРЗ, волгоградские застройщики планируют сдать в эксплуатацию 136 объектов. Это примерно две трети от общего количества жилых комплексов, которые сейчас возводятся в регионе. Однако далеко не все компании готовы продолжать работать в Волгограде — местный бизнес-климат далёк от идеального, к тому же участники рынка недовольны новыми законодательными инициативами, ограничивающими долевое строительство.

Прогнозы экспертов пока неутешительны: если на федеральном уровне не будут смягчены правовые нормы, связанные с долевым участием, многим застройщикам придётся свернуть свою деятельность. В первую очередь это касается компаний второго-третьего эшелона, которые единовременно строят небольшое количество объектов и имеют мало альтернативных источников финансирования. Такие организации больше не смогут полагаться на средства дольщиков и будут вынуждены либо закрыться, либо переориентироваться на реализацию других, более нишевых проектов.

— К сожалению, в ближайший год застройщиков у нас станет в два раза меньше. Их уже стало в полтора раза меньше за последние два года, и их число продолжит сокращаться, если не будут внесены серьёзные изменения в очень жёсткий закон о долевом участии. Фактически сейчас долевое участие в строительстве запрещено — вернее, так разрешено, что эта норма не работает. Всё отдано на откуп банкам, которым давать деньги застройщикам абсолютно не хочется, — говорит Евгений Ищенко. — Я беседовал с представителями трёх крупных банков, и у них нет никакого желания кредитовать застройщиков, потому что в этой сфере очень большие риски и много банкротств. Они готовы кредитовать только тех застройщиков, которые вводят не менее 200 тысяч квадратных метров в год. В нашем регионе таких нет и никогда не было — есть только два города, где такие компании найдутся, и это Москва и Санкт-Петербург. Поэтому, скорее всего, будет очень много банкротств среди застройщиков, и строительный сектор у нас будет находиться в упадке.

Сокращение числа застройщиков, как ни странно, может отрицательно повлиять на работу региональных властей по защите прав многострадальных обманутых дольщиков. Если количество компаний, готовых работать в регионе, резко снизится, областной администрации станет сложнее искать инвесторов, которые согласятся завершать долгострои. Падение объёмов введённого в эксплуатацию жилья уже сейчас должно беспокоить областных чиновников, которые любят ссылаться на «красивые» статистические показатели.

Защита прав дольщиков — безусловно, актуальная для Волгоградской области проблема: тысячи жителей региона, ждущих сдачи обещанного жилья в «Парке Европейском», «АхтубаСитиПарке» и прочих долгостроях, охотно это подтвердят. Только в прошлом году областная прокуратура выявила в регионе свыше 140 нарушений прав в отношении горожан, которые вкладывались в долевое строительство. Несомненно, надзорным органам и властям следует и дальше следить за тем, чтобы недобросовестные застройщики не наживались за счёт дольщиков. Однако строительство — одна из сфер, где излишнее «закручивание гаек» чревато многолетним застоем, и сейчас велик риск, что поставленные в жёсткие рамки участники рынка предпочтут просто свернуть свою деятельность вместо того, чтобы продолжать реализовывать в регионе свои новые проекты.