Posted 11 января 2021,, 11:03

Published 11 января 2021,, 11:03

Modified 17 октября 2022,, 11:04

Updated 17 октября 2022,, 11:04

Павел Бесчастный: пора забыть привычные сценарии работы с недвижимостью

11 января 2021, 11:03
Генеральный директор агентства недвижимости «Ариороса» Павел Бесчастный о жизни компании, о настоящем и будущем рынка коммерческой недвижимости.

О компании и отношении к клиентам

13 января 2021 «Ариороса» отпразднует свое 23-летие. За последние годы мы сильно изменились, перестроили бизнес-процессы и пришли к другому пониманию профессии риелтора. Каждый из нас - риелтор завтрашнего дня. Это быстрый и конкретный человек, ключевой принцип которого – здесь и сейчас. Наш конкурент в этом вопросе – Яндекс - такси. Заходишь в приложение, оформляешь запрос, моментально приходит обратная связь и ты получаешь услугу, при этом контролируешь процесс. Предоставление услуг риелтора должно строиться по такой же схеме. Иначе это риелтор из 90-х годов.

Одно осталось неизменным- вера в свое дело, без нее ничего не получится. И еще я открыл для себя важное понятие - внутренний маркетинг. Настоящий маркетинг делается внутри компании, а не вовне. Если ты работаешь с клиентом качественно, тебе не понадобятся красивые лозунги, билборды и ролики на ТВ. Если человек не понимает, зачем нужны наши сервисы, мы не будем навязывать себя. Мы верим, что каждый найдет свое. Работа с риелтором- вещь достаточно интимная, здесь важна общность ценностей и взглядов на жизнь. Поэтому мы давно отказались от холодных звонков в традиционном понимании. Задача оператора – позвонить, рассказать о компании и выяснить, готов ли работать с нами этот человек. Никаких «впариваний», рассказов о своих «достояниях» и прочее.

О трендах

Технологический уклад компании «Ариороса» - уникален. У нас не предоставляются услуги, скорее это сервисы, т.е. микро-продукты. В зависимости от индивидуальной задачи клиента мы собираем микро-продукты в некий конструктор, который будет идеально ему подходить.

Огромным спросом пользуется сервис экспресс-оценки, когда за 1-2 суток мы предоставляем конкурентный анализ объекта в жилой и коммерческой недвижимости, с учетом опыта из реальных сделок. Оценка необходима практически во всех операциях с недвижимостью. Ни одна оценочная компания в Волгограде и в целом по стране не создает подобный продукт, при этом сервис стоит всего 1,5- 3 тысячи рублей. Сейчас мы еще совершенствуем продукт, в результате конкурентный анализ будет приходить клиентам на телефон через пару часов.

О коммерческой недвижимости

Недвижимость - недвижима, на серьезные перемены требуется около 30- 50 лет. Однако коммерческая недвижимость как раз находится в точке перелома. 80-90% коммерческих объектов в Волгограде и в стране функционально устарело, из моего окна шесть лет видно

вывеску об аренде помещения. Никто не хочет арендовать этот объект, а ведь он находится в центре города.

Пора забыть привычные сценарии. В коммерческой недвижимости важна не планировка, а пространство. Нет больше назначения помещения, а есть функциональное богатство. Если собственник гибок и хочет пробовать новое, все получится. К сожалению, многие владельцы оказывают дурное влияние на свои собственные объекты.

О прибыльном будущем

Мы можем продать, купить, оценить и взять в управление недвижимость в любом городе страны. Главное - видение того, как будет работать объект в ближайшие 10-15 лет. Это достигается за счет профессионального реконцепта. «Ариороса» формулирует видение под задачи каждого клиента. При грамотном реконцепте доходность объекта вырастает от 40 до 50 %.

Реконцепт предполагает функциональное зонирование объекта, рассчитанное на несколько сценариев работы. Учитывается характеристика места расположения, наличие коммуникаций, встроенное или отдельно стоящее здание и т.д. Полный анализ дает представление о формате и функционале объекта, его экономическом потенциале. Мы консультируем клиента по функциональному зонированию, к какой целевой аудитории арендаторов стоит обратиться и т.д. Наша аналитика содержит две важных цифры - сколько объект стоит сейчас и сколько он будет потенциально стоить после реконцепта. Если разница в 100 тысяч рублей, стоит продать и вложить в другой объект, потому что вскоре он начнет тащить вниз. Либо вложить деньги и сделать реконцепт, вдохнув новую жизнь.

Профессиональный реконцепт гарантирует две вещи: ты не «умрешь» и не отдашь свой объект задаром, находясь в зоне нормальной окупаемости, и потом еще много лет будешь успешно оперировать недвижимостью.

Из практики

Однажды к нам обратился владелец помещения, в котором много лет велась торговля. Система торговли изменилась, объект выпал из разряда привлекательных и потерял потенциал. После реконцепта сюда пришли арендаторы из офисного профиля со ставкой в 1,5 раза больше, чем предыдущие.

Или здание на ул. Комсомольской, 4, где находится наш офис. Этот объект много лет находится в нашем управлении. В 2015 году его покинули банки, и мы решили провести полный реконцепт здания. Формат – фронт-пространство, это условно гибкие планировки, поскольку все-таки этот дом – памятник архитектурного наследия. Затем посмотрели вокруг. Рядом 11 точек общепита, это самый насыщенный ресторанный кластер в городе. Мы два года готовили помещения, чтобы они стали привлекательным для арендаторов этого профиля. Сейчас здесь уже три заведения общественного питания - паб, бар и кафе. И мы хотим расширять этот кластер дальше. Третий этаж переоборудуется под коворкинги, работают два конференц-зала. Арендаторы разные, но каждый доволен помещением и все вместе они приносят регулярный доход.

Начинать инвестировать в коммерческую недвижимость можно с маленьким бюджетом, если подходить к делу здраво. Не делать спекулятивных покупок, а сформулировать видение и ориентироваться на окупаемость объекта. Заходите к нам в офис, мы все расскажем и покажем.

Уточнить всю интересующую информацию можно по телефону:

8-800-222-09-88

Наш офис: г. Волгоград, ул. Комсомольская,4

Следите за нами в социальных сетях: instagram и youtube

"