Аналитический центр Домклик изучил динамику ипотечных сделок в данном сегменте с начала 2023 года и выделил основные изменения на рынке строительства частных жилых домов. Также эксперты выяснили, как изменились основные характеристики заёмщика.
В 2023 году мы наблюдали бурный рост спроса на рынке ИЖС: рост непрерывно продолжался с февраля по октябрь. Если в начале года количество выдач составляло по 2–3 тыс. шт. в месяц, то к IV кварталу оно уже достигло рекордных 15 тыс. шт. Доля выдач также выросла с 4% в I квартале до 11% в IV квартале. Аналитики Домклик полагают, что активное развитие рынка в 2023 году стало следствием ряда законодательных реформ:
— в 2022 году Сбер распространил выдачу льготной ипотеки на строительство частного дома собственными силами (хозспособом);
— с 2022 года стало возможным получать ипотеку на ИЖС единовременно. Ранее кредит можно было получить только частями (траншами);
— в середине 2023 года Сбер начал выдавать ипотеку на ИЖС без дополнительного обеспечения на период стройки, под залог земельного участка.
В начале 2024 года количество выдач продолжило держаться на высоком уровне — по 7–10 тыс. шт. в месяц. При этом доля ИЖС в общем количестве неоднократно обновляла рекорд — последний был зарегистрирован в марте (23%). Стабильный рост объясняется не только высокой востребованностью рынка ИЖС, но и введёнными ограничениями на первичном и вторичном рынках. Кроме того, приобретение строящегося жилого дома обойдётся дешевле, чем покупка квартиры. Если медианная стоимость квадрата на первичном и вторичном рынках в апреле 2024 года была равна 150 тыс. и 103 тыс. соответственно, то на рынке ИЖС (дома) — 55 тыс. руб. Полагаем, что интерес населения к сегменту ИЖС продолжит укрепляться в связи с законодательными нововведениями, в частности с запуском ипотеки с открытием эскроу-счетов.
Алексей Лейпи, директор дивизиона Домклик Сбербанка:
На сегодняшний день программы льготного ипотечного кредитования, в частности программа господдержки, остаются ключевым стимулом для покупки частного жилого дома. По статистике, за первые четыре месяца этого года практически все ипотечные сделки по кредитованию ИЖС заключаются на льготных условиях, при этом 63% сделок проходят по «Господдержке». А это значит, что по истечении срока действия льготной ипотеки рынок ИЖС ждёт активный период трансформации.
За первые четыре месяца 2024 года лидерами по количеству сделок на рынке ИЖС стали Центральный и Приволжский федеральные округа: на их долю пришлось 23,9% и 23% всех выдач по стране соответственно. На оставшиеся округа, за исключением Северо-Кавказского округа, приходится по 8–13% сделок. В СКФО было проведено всего 2,3% сделок.
Что касается распределения количества сделок по субъектам, то здесь лидирует Подмосковье (Центральный округ): в области было совершено 13,4% всех сделок по стране (сегмент ИЖС). Далее следуют Краснодарский край (Южный округ), Республика Башкортостан (Приволжский округ), Республика Татарстан (Приволжский округ) и Ленинградская область (Северо-Западный округ): на регионы пришлось по 4–7% всех выдач на рынке ИЖС по РФ.
С января-апреля 2023 года география спроса существенно поменялась. Наиболее явные изменения произошли в четырёх федеральных округах. Если в Центральном и Дальневосточном округах доля сделок снизилась на 4–5 п. п., то в Сибирском и Южном округах она, наоборот, увеличилась на 4–5 п. п. Рассмотрим подробнее, за счёт каких регионов выросла доля Сибирского и Южного округов.
Что касается востребованности сегмента ИЖС по сравнению с другими типами недвижимости, доля ИЖС в общем количестве выдач по РФ за январь–апрель 2024 года составила около 20%. По округам доля варьируется от 20% до 25%, за исключением двух округов — Уральского (17%) и Северо-Кавказского (7%). Отметим, что такие регионы Северо-Кавказского округа, как Республика Ингушетия, Республика Дагестан и Чеченская Республика, занимают последние места по доле ИЖС среди всех российских регионов: значение параметра не достигает и 1%.
Аналитики Домклик сравнили портрет заёмщиков на рынке ИЖС в январе–апреле 2024 года с аналогичным периодом 2023 года.