Хрущёвки — богатым, новостройки — бедным? Что происходит с недвижимостью в Волгограде
Что происходит со спросом
Ужесточение кредитно-денежной политики Центробанком заставляет россиян менять предпочтения в выборе жилья. Хотя количество сделок на вторичном рынке по-прежнему преобладает, покупатели все чаще выбирают квартиры в новостройках, следует из исследования сервиса Домклик. Так, доля новостроек на рынке жилищного кредитования в сентябре выросла почти на 2% до 35,6%, в то время как на рынке готового жилья, напротив, снизилась на те же 2%.
В долгосрочной перспективе перераспределение спроса, вероятно, продолжится. Эксперты связывают это с повышением ключевой ставки. Только за минувшие три месяца она выросла на 6 процентных пунктов — до нынешних 15%.
Если после первого повышения в августе спрос на «вторичку» резко увеличился, так как люди пытались успеть взять кредиты под прежние проценты, то сейчас рынок охладел. Ипотека стала дороже: к ноябрю средняя ставка на рынке вторичного жилья превысила 17%. Как результат, «потянуть» вторичное жилье становится многим не по карману.
На этом фоне новостройки выглядят куда привлекательнее. Застройщики все еще способны предложить покупателем более выгодные ипотечные программы, отмечает Наталья Гендлер, генеральный директор федерального сервиса недвижимости «АРИОРОСА».
— Спрос на вторичный рынок в ноябре действительно сократился, но это и понятно, выросшие ставки на ипотеку сделали свое дело. А вот новостройки продолжают покупать чаще и больше, так как есть выгодные ипотечные программы, — прокомментировала «НовостиВолгограда.ру» Наталья Гендлер, гендиректор федерального сервиса недвижимости «АРИОРОСА».
Еще один тренд рынка — увеличение доли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на рынке кредитования. За первые девять месяцев 2023 года Сбер выдал 178 тысяч ипотечных кредитов на покупку и строительство частных домов на сумму 639 млрд рублей. В сентябре доля таких кредитов достигла 19,3%.
О высокой заинтересованности россиян к ИЖС говорит и ВТБ. По оценке банка, по итогам января-октября 2023 года объем выдач ипотеки на частное домостроение составил около 360 млрд рублей — вдвое больше результата прошлого года.
В Волгоградской области основная часть введенного в эксплуатацию жилья также приходится на частное домовладение. Их общая площадь за январь–октябрь составляет 412,4 тыс. кв. метров, следует из данных Волгоградстата.
Любовь к индивидуальному жилью объясняется просто — по таким кредитам легче оформить льготную ставку. Почти 100% от их числа выдаются в рамках госпрограмм, отмечают эксперты.
Что происходит с ценами
Цены на жилье в городах России растут год от года. Согласно исследованию сервиса Циан, стоимость квадратного метра на вторичном рынке за последний год увеличилась на 10,6% по стране.
В Волгограде этот показатель еще выше среднероссийского — рост составил 16,1%. За октябрь цены на «вторичке» прибавили еще 1,6%. Сейчас квадратный метр в городе-герое в среднем оценивается в 94,5 тысяч рублей, следует из отчета ЦИАН.
У Волгоградстата представлены данные за III квартал текущего года, то есть до того, как поднятие ключевой ставки успело сказаться на ценах. Согласно расчетам региональных аналитиков, в среднем квадратный метр на «вторичке» в указанный период (июль–сентябрь) стоил 74,7 тысячи рублей. В новостройке — 86,9 тысяч.
В ноябре, когда рынок охладел из-за растущей недоступности ипотеки, цены на «вторичку» замерли, отмечает Наталья Гендлер. Эксперт считает, что в краткосрочной перспективе низкий спрос может стимулировать снижение цен, но лишь незначительное, так как и предложений о продаже становится меньше.
— Цены выросли, даже по сравнению с прошлым годом, как на вторичный, так и на первичный рынок недвижимости. И сейчас понемногу продолжают расти в новостройках. А вот на «вторичке» пока стоят на месте. Из-за уменьшения спроса снижение цен возможно, но совсем незначительное, так как количество предложений также резко сократилось, - отмечает Наталья Гендлер.
О тренде на снижение объема предложения говорят и аналитики ЦИАН. По их данным, за последний месяц число лотов в крупных городах России сократилось на 1,2% (в сентябре на 6,2%, в августе на 6,5%). Тенденция на снижение продолжается уже больше года. По сравнению с октябрем 2022 года объем предложений стал меньше на 30,7%.
Вероятность того, что цены на новостройки начнут снижаться в ближайшее время, также невысоки. Как показывает опыт последних лет, застройщики не готовы терять маржу и снижать цены даже после падения спроса. К тому же, текущий спад, вероятно, не будет критическим: поддержание спроса обеспечат льготные программы в сегменте новостроек, которые будут действовать как минимум до 1 июля 2024 года. В этой связи многие эксперты прогнозируют стагнацию цен на нынешнем уровне.
Но есть и другое мнение. Экономист и профессор волгоградского филиала РЭУ им. Плеханова Игорь Бельских считает, что уже весной недоступность ипотеки и, как следствие, низкий спрос, выльется в скидки на квартиры и откат стоимости квадратного метра.
— Как только с рынка уйдет ипотека — цены начнут сокращаться кратно. Не мгновенно, конечно. Рынок недвижимости инерционный. Если цены там сложились, они за два дня не падают. Он реагирует на изменения объективной реальности с многомесячным и многолетним отставанием. Я считаю, что к весне мы уже увидим снижение цен. Потому что финансирование льготной ипотеки начнет сокращаться, обычную ипотеку люди не смогут оформить, денег у людей нет. Игнорировать это невозможно, — уверен Игорь Бельских.
В ближайшие два-три года, считает Игорь Бельских, цены на недвижимость вовсе могут сильно упасть — на 30-40%. Но здесь стоит оговориться, что это зависит от действий регулятора. Если ключевая ставка все же начнет планомерно снижаться, условий для обвала цен будет меньше.
Подождать или покупать?
Стоит ли сейчас покупать квартиру? На этот вопрос нельзя дать однозначного ответа, так как многое зависит от жизненных обстоятельств каждого отдельного человека. Опыт последних полутора лет показывает, что рынок недвижимости весьма подвижен, и предугадать «удачное время» для покупки крайне сложно.
Если человек нуждается в жилье и готов приобрести его за «наличку», то лучшего момента ждать нет смысла. В этом случае рациональнее вложить средства в недвижимость. Квартира — своего рода «твердая валюта», которая консервирует ваши сбережения и не дает им прогореть, отмечает Наталья Гендлер.
— Люди рассматривают недвижимость, как способ сбережения и приумножения денежных средств. На протяжении трех десятилетий этот тренд сохраняется. В целом же рынок недвижимости динамичный. Цены не стоят на месте, а жизнь проходит. Поэтому нечего жить в ожидании чего-либо. Решать вопросы надо здесь и сейчас, в моменте, — считает Наталья Гендлер.
Игорь Бельских также рассматривает недвижимость, как способ законсервировать деньги, но советует повременить с покупкой хотя бы до весны. С точки зрения инвестирования — недвижимость не лучшее предприятие. Сейчас цены на рынке завышены, уверен профессор, а впереди — спад.
— По мне покупать пока нет смысла, потому что недвижимость слишком дорогая. Если очень нужно, например, чтобы законсервировать деньги на длительный срок, — то лучше подождать хотя бы до весны. А вот с точки зрения выгоды так делать, наверное, не стоит. Брать недвижимость нужно в том случае, когда впереди ожидается рост цен на нее. Сейчас же обратная ситуация, с весны цены начнут падать. Сейчас выгоднее продать недвижимость, пока сохраняется высокая стоимость. А вырученные средства вложить, например, в валюту, пока она относительно дешевая, — советует Игорь Бельских.
Про ипотеку Игорь Бельских рекомендует пока забыть. По все тем же причинам — высокие цены вкупе с нещадно высокими ставками.
— Думаю, сейчас брать ипотеку под высокие процентные ставки и с завышенными ценами на жилье — нерационально. Даже то, что сейчас выдают за льготное кредитование — невыгодно. Люди думают, что берут выгодную ипотеку, а на самом деле просто покупают дорогую недвижимость под невысокий процент. По сути дела переплачивают лишние деньги, — уверен Игорь Бельских.
Конечно, в таком щепетильном вопросе, как приобретение квартиры, нет универсального плана действий. Если жизненные обстоятельства вынуждают, то следует отталкиваться от своих возможностей. Самое главное, чтобы жилье вас устраивало, а ежемесячные платежи по ипотеке были посильными. Если в будущем ставки действительно снизятся, то всегда можно прибегнуть к рефинансированию ипотечного кредита на более выгодных условиях.