Цены выше крыши: почему в Волгограде дорожает жильё в новостройках?
Почему в Волгограде продолжает дорожать жильё? Есть ли надежда на снижение цен к концу года? Действительно ли волгоградцам по карману «доступные» однушки и студии? «НовостиВолгограда.ру» отвечает на эти вопросы вместе с экономистами, застройщиками и экспертами по рынку недвижимости.
Горячие проценты перегрели рынок
Первый квартал 2021 года в Волгоградской области был отмечен резким скачком цен на первичную недвижимость – сразу на 10,2% по сравнению с аналогичным периодом 2020-го. К третьему кварталу этот процесс замедлился, но жильё всё равно стало ощутимо дороже. Главной причиной таких тенденций на первичном рынке аналитики в один голос называют льготную ипотеку, разогревшую спрос на квартиры до невиданных масштабов. И Волгоградская область в этом плане даже не среди лидеров, в других регионах ЮФО рост цен на жильё оказался ещё заметнее.
— Представляется, что льготная ипотека – это главный фактор удорожания цен не только на юге страны, но и в остальных регионах. К примеру, однокомнатные квартиры в Сочи за период с августа 2020 года по август года текущего выросли в стоимости на 52%. Квартиры той же комнатности в Краснодаре – на 32%. Рост цен на Юге был вызван ещё и тем, что туда постепенно перемещались фрилансеры, а если заострить внимание на Краснодарском крае, то очевиден интерес инвесторов в контексте отсутствия понимания по возможности дальнейшего выезда из страны ввиду ограничений по пандемии. Так что при любом раскладе главная причина роста цен – это льготная ипотека, которая взвинтила спрос как на новостройки, так и на вторичку, – указывает Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями (АУФИ).
Рекордно низкие процентные ставки по ипотеке фактически спасли строительный рынок в период «коронакризиса» и вселили оптимизм в застройщиков, но в то же время они вызвали взрывной рост цен почти во всех регионах. Волгоград не стал исключением, хотя здесь повышение произошло в пределах «болевого порога» для покупателей.
— Существует фундаментальная зависимость между ценой и уровнем процентной ставки. Чем ниже процентные ставки, тем выше цены, и наоборот. При сохранении льготного режима по ипотеке и всевозможных ипотечных программ социальной направленности – для многодетных семей, для сельских жителей и так далее – государство субсидирует процентную ставку, и очевидно, что в силу ограниченности ресурсов цены на квартиры будут расти. Большое заблуждение считать, что если процентная ставка по ипотеке низкая, то жильё станет более доступным, – объясняет кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и финансов Волгоградского института управления (филиал РАНХиГС) Виктор Молоканов.
Для застройщиков в подорожании квартир никакого риска нет. Востребованность жилья в новых домах в любом случае останется высокой, поскольку для большинства населения вложения в недвижимость – это единственный способ эффективно сохранить сбережения: проценты по банковским вкладам сейчас невысоки, а инвестировать россияне до сих пор не приучены. Это одна из причин, по которым сохраняется ажиотажный спрос на первичную недвижимость, и без того разогретый льготной ипотекой. Рынок отвечает регулярным повышением цен: до тех пор, пока потребность россиян в жилплощади превышает предложение, такая тенденция будет сохраняться.
Волгоградские застройщики, которым рост цен однозначно на руку, при этом отмечают, что покупатели в последние годы стали меньше интересоваться типовыми проектами, уделять больше внимания инфраструктурным характеристикам новых ЖК, благоустройству и эстетике. С постепенным уходом в прошлое схемы долевого участия и переводом отрасли на использование эскроу-счетов изменились и приоритеты: строительные компании теперь ориентируются не на то, чтобы ввести как можно больше «квадратов» во что бы то ни стало, а на формирование индивидуального образа каждого проекта. Это, разумеется, влияет и на ценовую политику.
— С середины 2020 года рынок столкнулся с серьёзным ростом стоимости недвижимости. Причин несколько. Это и резкий скачок себестоимости, вызванный в том числе ростом цен на ресурсы на мировом рынке, и запуск льготной программы ипотечного кредитования. Но я бы хотел обратить внимание на то, что часто скрывается за этими причинами, что на самом деле происходит на рынке жилой недвижимости. На мой взгляд, можно говорить о том, что завершается период массовых проектов. Для нашей компании это такие комплексы, как ЖК «Адмиралтейский», ЖК «Парк Европейский». Застройщики уже не один год задумываются о качестве проектов и их наполнении. Стали более отчётливо формироваться стандарты качественного жилья, – считает Алексей Захаров, директор по продажам и маркетингу строительной компании «Пересвет-Юг».
Золотая арматура, серебряный кирпич
Другая важная причина повышения цен на квартиры – резкое подорожание стройматериалов, на которое застройщики жаловались ещё в прошлом году. К примеру, рифлёная арматура по сравнению с 2020 годом выросла в цене втрое, пиломатериалы и штукатурка – почти вдвое. Из-за увеличения расходов многие застройщики будут вынуждены пересмотреть подход к вычислению стоимости «квадрата» в своих новых ЖК. Скачок цен на стройматериалы сказался даже на работе фонда капремонта Волгоградской области, руководство которого на днях обратилось в областную Думу с просьбой досрочно индексировать стоимость услуг по реставрации жилых домов.
— Очевидно, что денег можно напечатать сколько угодно, а вот кирпичи, цемент и брус так же интенсивно не производятся. Не случайно кирпич сейчас стал дефицитом, на стройках его иногда приходится ждать месяцами. Это говорит о том, что отрасль раздувают, в неё непропорционально загоняют деньги. Такова общемировая тенденция, не только российская, – отмечает экономист Виктор Молоканов. – Это следствие той макроэкономической модели, которая выработана во многих странах: единственным средством борьбы с экономическими кризисами стало наращивание денежной массы. Соответственно, ответом на рост денежной массы будет рост цен, потому что реальные физические активы не растут такими же темпами.
Некоторые аналитики связывают удорожание стройматериалов (в первую очередь металлоконструкций) с затяжными последствиями «коронакризиса». Проблем отрасли добавляет желание отечественных производителей этой продукции сбывать её на зарубежных рынках ради большей выгоды. Впрочем, экономисты рассчитывают на скорое изменение ситуации, поскольку в общемировых масштабах цены на материалы уже начали идти на спад.
— Тренд на рост цен на стройматериалы, металлы, дерево уже сменился, цены активно корректируются с весенних пиков. С апреля стоимость древесины на Чикагской товарной бирже уменьшилась в три раза, что всё равно пока выше цен начала 2020 года. Оправдывать рост цен на проекты, строившиеся ещё в прошлом году, застройщикам не стоит – контракты на поставки заключаются на весь срок строительства. В любом случае, цены на недвижимость уже прошли свой пик, – считает аналитик Алексей Кричевский.
Микроквартиры по макроценам
Повышение цен на недвижимость имеет ещё один эффект: площадь квартир в новостройках становится всё меньше. Застройщики ориентируются на массовый спрос, и в условиях, когда у многих покупателей просто нет средств на покупку двух- и трёхкомнатных квартир, увеличивают количество «однушек» или студий. Для самих строительных компаний это выгодно, поскольку чем меньше площадь квартиры, тем дороже квадратный метр. По данным ЕРЗ, сейчас средний метраж квартир в строящихся волгоградских ЖК составляет 50,1 «квадрата». Застройщики приводят схожие цифры: студии по 26,7 квадратных метров, двухкомнатные квартиры от 46 до 54, трёхкомнатные – до 75 «квадратов».
— Снижение метража объясняется ростом стоимости квартир. К тому же застройщикам выгоднее продать триста однокомнатных квартир, чем сто трёхкомнатных, расчёты здесь предельно простые. Ведь чем больше метров в жилье, тем дешевле будет стоить «квадрат». Причин для того, чтобы тренд на снижение количества метров в новостройках развернулся, нет совершенно никаких – доходы людей не растут, средств на покупку жилья с приличным метражом нет, даже в ипотеку. Но рост цен уже прекратился, опять-таки из-за отсутствия спроса и чрезмерного удорожания «квадрата» за последние два года: «однушки» в среднем по стране выросли в стоимости на 18%, – отмечает эксперт АУФИ Алексей Кричевский.
В Волгограде, как и по всей стране, быстро растёт спрос на студии, причём летом цена «квадрата» в самой маленькой квартире составляла 59,3 тысячи рублей (при средней цене по всему первичному рынку в 53,4 тысячи рублей). Повышенный интерес волгоградцев к компактному жилью привёл к подорожанию студий примерно в полтора раза. Безусловно, пока покупатели согласны на любую недвижимость, которая им по карману, строительные компании продолжат извлекать выгоду из продажи микроквартир.
Сами застройщики объясняют снижение метража вкупе с подорожанием «квадрата» целой совокупностью факторов, начиная с цен на стройматериалы и заканчивая общим трендом на эргономичность. Подход к планировке может быть различным в зависимости от ценового сегмента и особенностей конкретного жилого комплекса: например, застройщик может сэкономить место в прихожей за счёт встроенных шкафов или совместить кухню с гостиной. Некоторые компании предлагают клиентам индивидуальную планировку за дополнительную плату – это также влияет на итоговую цену квартиры, зато позволяет покупателю частично компенсировать потери из-за снижения метража. Другие застройщики делают акцент не на площади объектов, а на общей функциональности своих новых проектов.
— Рост стоимости материалов, который повлёк увеличение себестоимости, заставил застройщиков работать в новых условиях. Но хочу подчеркнуть, что сейчас современное жильё, квартира – это далеко не просто квадратные метры для проживания в районе с развитой инфраструктурой. Это светлые подъезды, удобный доступ к лифту на первом этаже, двор без машин, современное и продуманное благоустройство с зонами отдыха, досуга, детскими площадками, это удобные квартиры, где каждый квадратный метр можно использовать оптимально, не переплачивая за нефункциональную площадь, – говорит Алексей Захаров, директор по продажам и маркетингу строительной компании «Пересвет-Юг». – В реализуемых нами проектах мы внимательно подошли к разработке планировочных решений. Основная задача – сделать их оптимальными с точки зрения площади, эргономики и функциональности. Сегодняшний тренд – максимально использовать площадь, не переплачивать за нефункциональные зоны в квартире. Предлагаемые нами планировки учитывают этот запрос.
Был бы у волгоградцев столь же высокий спрос на «эргономичные» студии, если бы реальные доходы населения в регионе росли такими же темпами, что и стоимость недвижимости, – вопрос, что называется, риторический.
Цены упёрлись в потолок
Цены на жильё в новостройках в этом году росли так интенсивно, что сейчас они, похоже, упёрлись в потолок. Аналитики считают, что уже в октябре волгоградцы могут ждать незначительного снижения стоимости квартир на первичном рынке. В наименьшей степени этот процесс затронет сектор «доступного жилья», где сохраняется остаточный эффект ипотечного бума, зато квадратные метры в новостройках премиального класса подешевеют более ощутимо (отчасти потому, что некоторым застройщикам уже некуда поднимать цены – за последние два-три года квартиры в их элитных ЖК подорожали на 30%).
Если прогнозы экспертов сбудутся, покупателям квартир в новостройках премиум-класса можно будет лишь позавидовать. Но большинство волгоградцев приобретают квартиры в дешёвом сегменте, поэтому не ощутят серьёзной экономии. Более того, тренд на подорожание «доступного жилья» может сохраниться до конца года (эксперты допускают рост цен на 1-2% в месяц). После этого, полагают экономисты, рынок начнёт корректировать цены. Если не произойдёт каких-либо нежданных кризисов, в следующем году квартиры в волгоградских новостройках могут подешеветь на 5-7%.
— Цены в Волгограде будут двигаться в общестрановом тренде – уже сейчас начинается осторожное снижение стоимости квадратного метра, к концу года оно составит 3-7% от пиковых значений. В течение 2022 года будет продолжаться коррекция, меняющаяся со стагнацией, и падение может составить до 7%, – прогнозирует Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости АУФИ. – Но всё может измениться из-за глобального финансового кризиса, плюс на цены будут давить ипотечники, которые не в состоянии дальше обслуживать долг и вынуждены продавать жильё с дисконтом от рынка как минимум в 5% за срочность и обременение.
Так или иначе, этой осенью волгоградцам не следует ждать щедрых подарков от застройщиков. В некоторых регионах всё ещё используются осенние маркетинговые акции, которые были в моде несколько лет назад, однако в Волгоградской области такая практика уже отошла в прошлое. Источники «НовостиВолгограда.ру» среди представителей строительного рынка говорят, что не собираются прибегать к подобным методам повышения продаж – очевидно, у них просто нет необходимости дополнительно стимулировать спрос, когда хватает желающих покупать квартиры по растущим ценам.