Живи потом, плати сейчас: аренда стала неподъёмным грузом для волгоградского бизнеса

Как уже сообщало «НовостиВолгограда.ру», на время действия режима самоизоляции в регионе введены «арендные каникулы» – но только для организаций, которые снимают государственную и муниципальную недвижимость. На уровне области отмена арендных платежей действует с 1 апреля по 30 июня для малого и среднего бизнеса, а отсрочка по выплатам продлится с 1 июля до конца года (погасить сумму предприниматели должны будут в 2021 году). На уровне муниципалитета ограничения ещё существеннее: отсрочки и льготы действуют только для организаций, которые входят в перечень наиболее пострадавших.

Хорошо, если такие меры поддержки спасут от разорения хотя бы одного предпринимателя, но они не распространяются на тех, кто арендует коммерческую недвижимость – а таких бизнесменов в Волгограде большинство. Владельцы магазинов и заведений, расположенных в крупных торговых центрах, вынуждены договариваться со своими арендодателями в индивидуальном порядке, не надеясь на помощь государства.

Предприниматели Волгограда и Волжского, которым пришлось в разгар эпидемии коронавируса выяснять отношения с арендодателями, рассказывают совершенно разные истории. Одни успешно договорились об отмене или сокращении платежей, другие успели выкупить помещения в собственность или заранее съехать, третьи столкнулись с откровенно враждебным отношением.

— Сразу после начала эпидемии и прекращения международных авиаперелётов стало ясно, что наш бизнес ждут серьёзные испытания. Отмена туров для нас означала обнуление дохода, и ещё в марте платить за аренду офиса стало слишком накладно. Нам повезло договориться с арендодателем – мы временно закрыли офис, не оплачивая аренду, и получили гарантию, что после возобновления работы сможем занять то же самое помещение, – рассказали «НовостиВолгограда.ру» в одном из турагентств региона.

Противоположная ситуация возникла у владельцев одного из волгоградских фотоателье: из-за ограничений, связанных с коронавирусом, их студия не работает уже два месяца. Однако арендодатель наотрез отказался снижать или обнулять платежи, предложив в случае несогласия просто съехать. Хозяева салона оказались в затруднительном положении: они вложили в оформление и декорирование интерьера несколько сотен тысяч рублей. В конце концов предпринимателям пришлось согласиться на кабальные условия, оплатить аренду по полной ставке и надеяться, что после снятия ограничений им всё же предоставят небольшую компенсацию.

Встречаются и совсем вопиющие случаи, когда владельцы помещений пытаются оказывать на арендаторов давление. Они не отдают предпринимателям имущество, пытаются ограничивать доступ в офисы, угрожают вмешательством надзорных органов. В таких ситуациях специалисты по защите прав бизнесменов советуют сразу обращаться в правоохранительные органы.

— Аппарат уполномоченного не вправе вмешиваться в споры хозяйствующих субъектов. Но мы даём разъяснения как арендаторам, так и арендодателям, поскольку и те, и другие – предприниматели. К нам поступали обращения о том, что некоторые арендодатели не только не пошли на снижение платы, но и не отдавали арендаторам товар, который те пытались реализовать дистанционным способом. Предпринимателям ставили ультиматум: заплатите за два месяца вперёд, и тогда мы вам всё отдадим, – рассказала корреспонденту «НовостиВолгограда.ру» Ольга Устинова, уполномоченный по правам предпринимателей в Волгоградской области. – Я считаю, что подобные ситуации неприемлемы. К счастью, таких арендодателей – единицы, и только в одном случае было жёсткое, категорическое непонимание между сторонами. В итоге эти вопросы всё же были урегулированы. В то же время есть совершенно бесподобные примеры со стороны арендодателей, которые просто освободили всех своих арендаторов от платежей в период самоизоляции.

Редакция «НовостиВолгограда.ру» направила запросы в четыре волгоградских торговых центра, чтобы выяснить, как они решают вопрос с арендными платежами от представителей малого бизнеса во время эпидемии COVID-19. Ответ нам предоставили только в ТРЦ «Акварель» – остальные арендодатели либо проигнорировали запросы, либо предпочли воздержаться от комментариев.

В ТРЦ «Акварель» пояснили, что с 28 марта торговый центр работает в ограниченном режиме в соответствии с постановлением губернатора о введении режима повышенной готовности. Открыты гипермаркеты «Ашан» и «Леруа Мерлен», а также магазины, чья деятельность не ограничена региональными нормативными актами. Всего в «Акварели» порядка 180 арендаторов – преимущественно магазины одежды, кафе, рестораны и развлекательные заведения, пострадавшие от экономических последствий эпидемии коронавируса. Администрация ТРЦ решила использовать индивидуальный подход к каждому арендатору, благодаря чему ни один из них не съехал.

— Мы по своей инициативе приняли решение не начислять арендную плату тем, кто был вынужден приостановить коммерческую деятельность. Отметим, что мы действовали исключительно в рамках закона и сами не закрывали какие-либо магазины в нашем ТРЦ. Это решение основывалось на стремлении поддержать арендаторов, особенно малый и средний бизнес. К тем арендаторам, которые продолжили работу и оказывают посетителям необходимые услуги (то есть их товары вошли в список первой необходимости), мы также применяем индивидуальный подход по коммерческим условиям, а каждый вопрос обсуждается отдельно, – подчеркнули в ТРЦ «Акварель». – Благодаря гибкому подходу нам удалось избежать конфликтов и разногласий с арендаторами. Если возникают какие-то вопросы, то с каждым мы ведём отдельный разговор и принимаем индивидуальное решение. На наш взгляд, это наиболее верный путь в сложившейся ситуации – нельзя принимать единое решение по всем вопросам и для всех сразу, оно может подойти одному и совершенно не подойти другому арендатору. Ситуация беспрецедентная и требует такого же подхода.

В том, что отношения арендаторов и арендодателей в нынешних условиях должны строиться на взаимном уважении и балансе интересов, уверен и Вадим Ткаченко, президент Волгоградской торгово-промышленной палаты. По его словам, поддержка во время эпидемии коронавируса требуется не только тем предпринимателям, которые вносят арендную плату, но и тем, чей бизнес существует за счёт поступления этих платежей.

— Нам поступает очень много обращений не только от арендаторов, но и от арендодателей – торговых сетей, бизнес-центров. Суть понятна у всех: снижение объёмов или полное закрытие бизнеса, соответственно, сложности с оплатой. Арендаторы не могут платить арендодателям, которые, в свою очередь, не в состоянии оплачивать налоги и кредиты, – пояснил Вадим Ткаченко. – Мы советуем предпринимателям идти на взаимные уступки и менять условия договора. Это предписывает и Гражданский кодекс: статья 451 говорит, что при существенных изменениях условий договора он подлежит пересмотру. Мы в этом вопросе занимаем ту же позицию. Для помощи арендодателям сейчас разрабатывается комплекс региональных мер поддержки, который предусматривает в том числе снижение налога на имущество предприятий – это стимулирует арендодателей идти на уступки арендаторам и минимизировать свои потери.

Уполномоченная по правам предпринимателей в Волгоградской области Ольга Устинова также отмечает, что арендодатели нуждаются в поддержке наравне с арендаторами. Но единого механизма, который помог бы всем, найти пока не удаётся.

— Федеральное законодательство обязывает арендодателя предоставлять рассрочку и отсрочку по платежам в форс-мажорных ситуациях. Почему-то сложилось такое мнение, будто это та сфера бизнеса, у которой не может быть проблем, однако арендодатели тоже вправе говорить о том, что они пострадали. У них огромные расходы коммунального характера, – указывает Ольга Устинова. – В особенно затруднительном положении оказались арендодатели, которые свои объекты приобрели по ипотечным договорам. Кредитные обязательства с них никто не снимает, хотя есть некие подвижки в части реструктуризации и рефинансирования. Сейчас мы изучаем опыт других регионов по разработке мер поддержки, способных помочь этой категории бизнеса, но универсальных методов, которые были бы полезны для всех, пока не видим.

Остаётся надеяться, что волгоградские арендаторы и арендодатели наконец осознают: во время «коронавирусного» кризиса им придётся выживать вместе или гибнуть порознь. А значит, идти на компромисс и искать баланс интересов придётся обеим сторонам.