Редакция «НовостиВолгограда.ру» проанализировала данные «Единого реестра застройщиков» (ЕРЗ) и обнаружила, что по состоянию на март 2019 года подавляющее большинство домов, которые строятся в регионе с привлечением средств дольщиков, возводилось с переносом сроков. По сравнению с прошлым годом средняя величина просрочки по всем объектам увеличилась и составляет на данный момент 14,8 месяца. За этими сухими цифрами скрываются тысячи дольщиков, которые больше года (а многие — и по несколько лет) ждут, когда же им наконец удастся заселиться в обещанные квартиры.
Ситуация на строительном рынке Волгоградской области, которая и в прошлом году была далеко не радужной, остаётся достаточно сложной. Многие застройщики сталкиваются с финансовыми проблемами или «наследуют» их от других компаний. Это закономерным образом сказывается на объёмах введённого в эксплуатацию жилья: соответствующий показатель за год снизился на 17,2%. Застройщики также были вынуждены повысить цены на квартиры на 2,3% и снизить их среднюю площадь на 5,5%.
Сейчас в Волгоградской области с привлечением средств дольщиков строятся 217 жилых домов, рассчитанные более чем на 21 тысячу квартир. Это свыше миллиона «квадратов» жилья, однако ежегодно в эксплуатацию сдаётся лишь по несколько тысяч квадратных метров. Некоторые стройки фактически стоят из-за нехватки финансирования; другие жилые комплексы перешли «из рук в руки» (от обанкротившихся застройщиков — к более состоятельным), что также заметно повлияло на продолжительность их возведения.
— Если перенос сдачи в эксплуатацию идёт на месяц или на два, то он может иметь технический характер: какая-то авария случилась, кран сломался, например. Такие моменты не могут привести к глобальному, длительному смещению сроков. По крайней мере, это редкость, — пояснил Евгений Ищенко, бывший мэр Волгограда, предприниматель и эксперт по региональному строительному рынку. — Но в основном, если срок сдачи переносится больше чем на квартал, это говорит о проблемах с финансированием. Это самая распространённая причина — не секрет, что строительный сектор у нас в стране находится в кризисе. У каждой второй строительной компании в Волгограде присутствуют серьёзные проблемы с финансами.
У крупнейшего застройщика Волгоградской области, ГК «Пересвет-Юг», с переносом возводятся более 70% жилья. В первую очередь такая статистика связана с тем, что компания «искупает чужие грехи»: она достраивает проблемные жилые комплексы, такие как «Парк Европейский», брошенные предыдущими недобросовестными застройщиками. Из-за разного рода формальностей сроки сдачи таких долгостроев переносятся снова и снова, хотя работы реально ведутся. В среднем «Пересвет» задерживает ввод своих объектов примерно на два года; сейчас компания возводит семь жилых комплексов из 27 многоквартирных домов, из них немалую часть составляют проблемные ЖК, «принятые» у других фирм. При этом «Пересвет-Юг» считается надёжным застройщиком и тесно сотрудничает с региональными властями, что обеспечивает ему определённую поддержку.
В прошлом году представители ГК «Пересвет-Юг» уже комментировали информацию о переносе сроков сдачи своих жилых комплексов: они заявили, что «Единый реестр застройщиков» вносит данные о сроках строительства с момента получения разрешительной документации, в то время как крупные застройщики формируют пул проектов заранее и не всегда могут в этот момент указать финальный срок реализации объекта. Из-за этого реестр не учитывает, что строительство и продажи начинаются позже, и считает актуализацию сроков сдачи за задержку. С точки зрения застройщика, это также отчасти объясняет, почему в ЕРЗ внесены такие показатели.
Другая крупная компания, представленная в регионе, — торгово-промышленная группа «БИС», — также относится к группе надёжных, но при этом переносит сроки сдачи домов. Правда, в данном случае средняя просрочка составляет менее четырёх месяцев, и её можно отнести к «техническим». Другие организации, считающиеся надёжными, у которых при этом есть переносы сроков сдачи жилья, — ГК «Волгострой» (в среднем на десять месяцев) и «РСК» («РемСтрой-Комплекс», почти на три года).
Единственный застройщик из топ-10, который ухитряется реализовывать свои проекты вообще без переноса сроков, — это ООО «Альмина», возводящее жилой комплекс «Республика» в Дзержинском районе. Представители компании утверждают, что стройка идёт с опережением графика, и уже ближайшей осенью объект будет полностью сдан.
— У нас ситуация остаётся положительной. Мы не планируем переносить сроки сдачи объекта и на данный момент ведём строительство с опережением на два месяца. В октябре 2019 года уже планируем сдачу жилого комплекса, — рассказал корреспонденту «НовостиВолгограда.ру» Руслан Болотчиев, учредитель ООО «Альмина». — Другие проекты в регионе планируем реализовывать, когда завершим текущий. Средства дольщиков у нас составляют порядка 25-28% от первой очереди, количество проданных квартир — примерно 30%. Стройготовность сейчас у нас больше, чем объём проданного жилья.
В то же время у двух компаний, представленных в первой десятке по объёмам строящегося жилья, с просрочкой возводятся все объекты. Это печально известная группа компаний ОАО «ЗЖБИК» (её дочерние структуры имели отношение к проблемным долгостроям «Династия», «Чайка-2» и «Адмиралтейский»; представители ГК обвиняются в растрате средств дольщиков, средний срок переноса сдачи объектов составляет три года), а также ООО «Лига Сервис» (строит два объекта, в том числе элитный ЖК «Репников» в Центральном районе Волгограда; средняя просрочка — 25 месяцев). Стоит отметить, что «Лигу Сервис» региональная прокуратура ранее уличила в ущемлении прав дольщиков: компания в нарушение закона оставляла за собой возможность не выплачивать возмещение при отказе от выкупа квартиры до тех пор, пока жильё «отказников» не было бы продано.
В «антирейтинг» по длительности переноса сроков попала и компания «Строительные системы», занимавшаяся возведением ЖК «Изумрудный город» в Краснослободске. Весной 2018 года этой организации официально запретили собирать деньги с дольщиков, поскольку сотрудников фирмы заподозрили в нецелевом использовании средств. По данным на март 2019 года, «Строительные системы» продолжают строить 59 домов со средней просрочкой на 22 месяца.
До конца текущего года, по данным ЕРЗ, волгоградские застройщики планируют сдать в эксплуатацию 136 объектов. Это примерно две трети от общего количества жилых комплексов, которые сейчас возводятся в регионе. Однако далеко не все компании готовы продолжать работать в Волгограде — местный бизнес-климат далёк от идеального, к тому же участники рынка недовольны новыми законодательными инициативами, ограничивающими долевое строительство.
Прогнозы экспертов пока неутешительны: если на федеральном уровне не будут смягчены правовые нормы, связанные с долевым участием, многим застройщикам придётся свернуть свою деятельность. В первую очередь это касается компаний второго-третьего эшелона, которые единовременно строят небольшое количество объектов и имеют мало альтернативных источников финансирования. Такие организации больше не смогут полагаться на средства дольщиков и будут вынуждены либо закрыться, либо переориентироваться на реализацию других, более нишевых проектов.
— К сожалению, в ближайший год застройщиков у нас станет в два раза меньше. Их уже стало в полтора раза меньше за последние два года, и их число продолжит сокращаться, если не будут внесены серьёзные изменения в очень жёсткий закон о долевом участии. Фактически сейчас долевое участие в строительстве запрещено — вернее, так разрешено, что эта норма не работает. Всё отдано на откуп банкам, которым давать деньги застройщикам абсолютно не хочется, — говорит Евгений Ищенко. — Я беседовал с представителями трёх крупных банков, и у них нет никакого желания кредитовать застройщиков, потому что в этой сфере очень большие риски и много банкротств. Они готовы кредитовать только тех застройщиков, которые вводят не менее 200 тысяч квадратных метров в год. В нашем регионе таких нет и никогда не было — есть только два города, где такие компании найдутся, и это Москва и Санкт-Петербург. Поэтому, скорее всего, будет очень много банкротств среди застройщиков, и строительный сектор у нас будет находиться в упадке.
Сокращение числа застройщиков, как ни странно, может отрицательно повлиять на работу региональных властей по защите прав многострадальных обманутых дольщиков. Если количество компаний, готовых работать в регионе, резко снизится, областной администрации станет сложнее искать инвесторов, которые согласятся завершать долгострои. Падение объёмов введённого в эксплуатацию жилья уже сейчас должно беспокоить областных чиновников, которые любят ссылаться на «красивые» статистические показатели.
Защита прав дольщиков — безусловно, актуальная для Волгоградской области проблема: тысячи жителей региона, ждущих сдачи обещанного жилья в «Парке Европейском», «АхтубаСитиПарке» и прочих долгостроях, охотно это подтвердят. Только в прошлом году областная прокуратура выявила в регионе свыше 140 нарушений прав в отношении горожан, которые вкладывались в долевое строительство. Несомненно, надзорным органам и властям следует и дальше следить за тем, чтобы недобросовестные застройщики не наживались за счёт дольщиков. Однако строительство — одна из сфер, где излишнее «закручивание гаек» чревато многолетним застоем, и сейчас велик риск, что поставленные в жёсткие рамки участники рынка предпочтут просто свернуть свою деятельность вместо того, чтобы продолжать реализовывать в регионе свои новые проекты.