Однако часто возникают ситуации,когда ипотечный кредит оказывается «неподъёмным». Как избежать такой ситуации? Что нужно знать, чтобы долгожданная покупка недвижимости не стала источником дополнительных трудностей? Ответы на эти вопросы искала редакция ИА «НовостиВолгограда.ру».
В минувшем году рынок ипотечного кредитования в России на фоне снижения процентных ставок продемонстрировал значительный рост, пишет издание «Бел.ру». Согласно данным ЦБ РФ, россияне получили 1,1 млн ипотечных займов, а объём выданных кредитов вырос на 37,2% и достиг 2 трлн рублей. Рекорд по количеству заключённых договоров ипотечного кредитования был зафиксирован в декабре, когда средневзвешенная процентная ставка по рублёвой ипотеке снизилась до небывало низкого показателя в 9,79%.
В Волгоградской области ставка по ипотеке в 2017 году составляла в среднем 10,64%, а в декабре упала до 9,6% (для сравнения, по итогам 2016 года средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в регионе оценивалась в 12,51%). По состоянию на 1 января текущего года в регионе было выдано более 16,6 тысячи ипотечных кредитов общим объёмом свыше 25,1 млрд рублей (в денежном выражении это почти на 40% больше, чем в 2016-м). Средний размер займа превысил 1,5 млн рублей.
В Волгоградской области жильё в ипотеку, как правило, приобретают либо молодые семьи, либо представители среднего класса. Для первых ипотека — возможность получить собственную крышу над головой, для вторых —наиболее удобный способ приобретения недвижимости, в том числе для бизнеса.
— В общем объёме сделок в нашей компании доля ипотечных сделок составляет 42%. Наши покупатели — это предприниматели, владельцы бизнеса, топ-менеджеры, руководители, то есть средний класс нашего города. Как правило, они берут ипотечный кредит, так как считают, что это экономически более выгодно,чем копить, забирать деньги из бизнеса и так далее, — поясняет Жанна Божко, руководитель одной из волгоградских инвестиционно-строительных компаний. — Ипотечный кредит они полностью выплачивают в течение трёх-пяти лет.
Тем не менее далеко не всем волгоградцам удаётся выплачивать ипотеку без просрочек. По данным ЦБ РФ, задолженность жителей Волгоградской области по рублёвой ипотеке к 1 января 2018 года составляла почти 62 млрд рублей.
Ипотека — это надолго
Ипотечные кредиты, как правило, выдаются на срок от пятнадцати до двадцати лет. Это долгий срок, за который в жизни любой семьи могут произойти существенные перемены. Самый очевидный риск для ипотечника —у вольнение: если новую работу не удастся найти быстро, то необходимость выплачивать жилищный кредит станет слишком обременительной. Поэтому руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута советует перед взятием кредита обзавестись финансовой «подушкой безопасности».
— Не стоит забывать про страховку. Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия —непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься, а что будет с семьёй в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк окажется вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому прежде чем отказываться от страховки, стоит позаботиться и о таких крайних случаях, — говорит Михаил Мамута.
Чтобы не попасть в безвыходное положение, эксперты рекомендуют перед взятием ипотеки провести своего рода «тестирование»: трезво оценить свои финансовые возможности и несколько месяцев вести аккуратный учёт доходов и расходов. К полученной сумме расходов лучше прибавить ещё 10-20%, чтобы учесть плату за разовые покупки в течение года. Только если после всех этих вычислений семейные доходы будут ощутимо превышать расходы, имеет смысл приступать к поискам банка-кредитора.
Если потенциальный кредитор уже найден, не стоит сразу оформлять ипотеку. Стоит попробовать несколько месяцев жить так, будто вы уже заключили кредитный договор: откладывать ту сумму, которую вы планируете платить ежемесячно, и копить средства. Если вы почувствуете, что без «ипотечных» денег вам тяжело сводить концы с концами, — лучше повремените с фактическим оформлением кредита. В противном случае сэкономленная сумма отлично подойдёт для увеличения первоначального взноса.
Чего лучше не делать: советы экспертов
Покупка квартиры в кредит — процесс многоступенчатый. О приобретении жилья в ипотеку стоит задуматься заранее, лучше всего — за полгода до окончательного оформления сделки. За этот период можно оценить примерно десять-двадцать возможных вариантов и выбрать среди них наиболее выгодный. Но очень важно не допускать типичных ошибок, которые мы перечислим ниже.
При оформлении ипотеки ни в коем случае не следует торопиться. Эксперты советуют рассмотреть предложения как минимум трёх разных банков и сравнить условия, на которых каждое из этих учреждений готово выдать кредит. Следует отдать предпочтение тому банку, который предложит ипотеку с наименьшей ставкой.
Первоначальный взнос по ипотеке, как правило, составляет около 20% (в зависимости от условий, предложенных конкретным банком). Чем он выше, тем проще в итоге будет выплатить кредит. Поэтому аналитики рекомендуют не экономить на первом взносе и сразу оплачивать примерно половину общей стоимости квартиры. К слову, большинство жителей Волгоградской области следуют этому совету при оформлении ипотеки.
— Как показали результаты программы «Ипотека с государственной поддержкой» (при покупке жилья в новостройках государство компенсировало банкам недополученные доходы, процентная ставка не могла превышать 12%), средний фактический размер первоначального взноса в Волгоградской области превысил 30% от общей суммы кредита при минимальном показателе в 20%, — сообщили ИА «НовостиВолгограда.ру» в Волгоградском агентстве ипотечного жилищного кредитования (ВАИЖК).
Ежемесячные платежи по ипотеке не должны превышать 30% от совокупного дохода семьи. Платить по жилищному кредиту больше — уже рискованно, ведь в случае болезни или увольнения вы лишитесь существенной части своего заработка, а возвращать проценты всё равно придётся. Более того, лучше не принимать в расчёт различные премии и бонусы: в кризисных ситуациях работодатели первым делом сокращают такие выплаты.
Помните: ипотечные кредиты не следует брать в иностранной валюте. Из-за колебаний обменных курсов валютная ипотека — крайне рискованный вариант. Дело в том, что при оформлении кредита в долларах или евро, но между резидентами России, в договоре указывается, что выплаты всё равно проводятся в рублях, причём по курсу Центробанка на день платежа. Валютные курсы изменяются часто, и далеко не всегда в вашу пользу. Если ваша рублёвая зарплата не будет расти, а валюта резко подорожает, вы окажетесь на грани разорения. Не забывайте, что если вы задолжаете банку солидную сумму по ипотеке, финансовое учреждение сможет инициировать в вашем отношении процедуру банкротства. В итоге велик риск не только не получить вожделенное жильё, но и лишиться всех сбережений. Поэтому лучше не экспериментировать и брать кредит в рублях.
— У нас с женой собственный небольшой бизнес. В начале 2010-х собирались переезжать и решили купить в ипотеку небольшую квартиру: думали, что быстро окупится. Курс доллара тогда был совсем другой, поэтому оформили кредит в валюте, планировали выплатить его досрочно, — вспоминает Святослав М., предприниматель из Волжского. — Поначалу всё шло хорошо, мы исправно вносили платежи, но потом грянул 2014 год. Доллар подскочил, рубль обвалился, а наши расходы по ипотеке сразу взлетели до небес. Спасло только то, что к тому времени мы успели погасить почти три четверти суммы кредита. Наш бизнес чудом остался на плаву, но пояса всё равно пришлось затянуть. Пока договаривались с банком о реструктуризации, успели познакомиться с другими валютными ипотечниками, которым пришлось намного хуже, чем нам. Сейчас кредит у нас выплачен полностью, но всё равно валютная ипотека нанесла нашей семье и бизнесу серьёзный удар.
Наконец, не стоит тратить на ипотеку всё до последней копейки. Сформируйте семейный «резервный фонд», отложив на чёрный день доходы за три-шесть месяцев. Эти деньги пригодятся вам для решения непредвиденных финансовых проблем.
Либо дети, либо ипотека?
Многие молодые семьи берут ипотеку с расчётом на скорое рождение детей. Однако специалисты считают, что такое решение — не самое разумное, особенно если оформляется крупный кредит с небольшим первоначальным взносом.
Прибавление в семействе всегда влечёт за собой солидные дополнительные расходы. Если к ним прибавляются выплаты по ипотеке, то среднестатистическая российская семья теряет за счёт этих затрат примерно половину своих доходов. В один момент стать вдвое беднее и радикально сократить траты —серьёзное испытание, к которому тяжело подготовиться.
— Три года назад муж получил хорошую работу, и мы перебрались из Городищенского района в Волгоград. Решили не снимать жильё, а взять в ипотеку недорогую квартиру в Кировском районе, — рассказывает волгоградка Анна П. — Жили скромно, но денег хватало, по кредиту даже переплачивали. Детей на тот момент не планировали, но спустя год я узнала, что у нас будет ребёнок. Решила рожать. Естественно, ушла в декрет. Тут-то всё и изменилось. После рождения сына мы стали отдавать больше половины заработка мужа на погашение ипотеки, уровень жизни сильно упал. Как только я более-менее пришла в форму, сразу вернулась к работе, но даже это не спасает. Платить ипотеку стало заметно тяжелее.
Эксперты предупреждают: если вы планируете завести детей и при этом выплачивать ипотеку, не оформляйте кредит с ежемесячным платежом в 40-50% от общих доходов семьи, иначе он сделается абсолютно неподъёмным. Если вы совершенно уверены, что в ближайшем будущем у вас появятся дети, попробуйте сэкономить на квартире. Снизьте свои требования к жилью — пускай даже оно будет на окраине или меньшей площади, зато вы точно сможете совместить выплаты по ипотеке с затратами на воспитание потомства.
Есть и другой вариант, который окажется полезным в такой ситуации: увеличение срока кредитования. В этом случае величина ежемесячного платежа снизится, однако выплаты в основную часть долга также уменьшатся. Например, при оформлении ипотеки на 25 лет в первые два-три года выплаты по процентам в структуре ваших платежей по кредиту будут составлять около 90%. Поэтому такие длинные кредиты рекомендуется погашать досрочно.
При выплате ипотеки тем, кто уже стал родителями, может пригодиться материнский капитал. Эти средства можно использовать в качестве первоначального взноса по кредиту или для его досрочного погашения. По статистике, более 90% семей, получивших родительский капитал, в итоге потратили его именно на приобретение жилья в ипотеку. Программа, позволяющая получить 453 тысячи рублей при рождении второго или третьего ребёнка, будет действовать в России до 2021 года.
Выплатил ипотеку — и живи спокойно
Досрочное погашение ипотечного кредита — оптимальный выход при любых обстоятельствах. Благо, российское законодательство позволяет полностью выплачивать ипотеку когда угодно — хоть через месяц после её оформления.
Если верить статистике, россияне предпочитают как можно быстрее рассчитываться по ипотеке. Средний срок займа составляет пятнадцать лет, а средний срок выплаты — всего семь. Почти все ипотечники каждый месяц платят больше минимальной суммы, тем самым сокращая время возвращения кредита. Такая стратегия позволяет сэкономить и нервы, и деньги: нехитрые вычисления показывают, что в первый год погашения ипотеки каждый рубль, заплаченный сверх положенной суммы, позволит вам сберечь 3-4 рубля в дальнейшем.
Впрочем, нельзя сказать, что «переплаты» по ипотеке гарантируют отсутствие финансовых проблем. В такой ситуации заёмщик делается особенно уязвим перед потерей работы. Лишившись источника дохода, который позволял увеличивать платежи, ипотечник может столкнуться с претензиями со стороны банка. Поэтому лучше всего заранее обеспечить себе «подушку безопасности» из сбережений, о которой мы уже упоминали выше.
Если ситуация складывается так, что ваши доходы всё-таки истощились, а ипотеку по-прежнему нужно отдавать, не пытайтесь «прятаться» от банка. Лучше сразу обратиться к кредитору и спокойно обсудить с ним изменение графика платежей. Банки довольно часто идут навстречу клиентам и снижают размер ежемесячных выплат на небольшой срок. Но учтите: кредитор не прощает вам долги, а лишь позволяет вернуть их позднее. В будущем вам придётся платить больше, чем прежде.
Помощь от государства
Есть ещё один бонус, которым можно воспользоваться, приобретая жильё в ипотеку. По закону, один раз в жизни любой россиянин имеет право оформить имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости. В случае оформления налогового вычета государство компенсирует гражданину 13% от суммы приобретённой квартиры — то есть величину подоходного налога. При этом размер вычета ограничен суммой в 2 млн рублей (соответственно, максимальная компенсация, которую можно получить на руки, составит 260 тысяч рублей).
Этот вычет не является одноразовым, то есть при покупке жилья за 1 млн рублей оставшуюся его половину можно использовать в следующей сделке с недвижимостью. Эта льгота распространяется на проценты, выплаченные по кредиту. Иными словами, государство обязуется вернуть ипотечнику 13% от суммы уплаченных процентов. Для этого потребуется взять выписку в банке по итогам года и представить её в налоговую инспекцию.