Кадастровые страсти: ждать ли жителям Волгоградской области роста налогов?

Волгоградская область — один из немногих субъектов РФ, где новая правовая норма ещё не вступила в действие окончательно. Однако местные предприниматели уже начали заранее подсчитывать возможные убытки: они слишком хорошо помнят, к каким последствиям привели аналогичные изменения в схеме начисления земельного налога. Количество жалоб и судебных исков, связанных с неверно проведённой кадастровой оценкой, растёт в регионе с каждым днём. Более того, на сей раз законодательные новации грозят затронуть не только бизнесменов: к увеличению налога на недвижимость стоит приготовиться и обычным горожанам, имеющим в собственности квартиры или дома. Редакция ИА «НовостиВолгограда.ру» решила выяснить, чего ждать жителям области от новой схемы начисления налога.

Реформа, о которой идёт речь, укладывается в общую стратегию федеральных властей по переводу системы налогообложения в рыночное русло. Её основой будет являться кадастровая оценка — процесс, в ходе которого вычисляется стоимость того или иного участка земли или объекта капитального строительства. В каждом регионе такая оценка проводится регулярно — раз в три-пять лет. Именно на основе кадастровой стоимости проводятся практически все операции с недвижимостью и начисляются многие налоги.

Битва за землю

Земельный налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости участков с 2013 года, и за это время к схеме его начисления возникло немало вопросов. Претензии высказывают в первую очередь предприниматели: по их словам, из-за некорректно проведённой оценки стоимость земли во многих случаях оказалась завышена в несколько раз. По словам бизнесменов, в результате некоторые участки подорожали двадцатикратно. Следующая кадастровая оценка, прошедшая в регионе в 2015 году, ситуацию не исправила: на сей раз подорожание составляло, по разным расчётам, в среднем от 20% до 70%. В обоих случаях процедуру проводила подрядная организация из Таганрога, чьи представители во многих случаях даже не приезжали в Волгоград для замеров. Стоимость земли вычислялась на расстоянии, в соответствии с формальными рекомендациями. Это привело к многочисленным курьёзам: случалось, что непригодные для хозяйственной деятельности участки, зато расположенные в Центральном районе Волгограда, оценивались дороже, чем земля на окраинах, где строит свои коттеджи местная политическая элита.

— Большое расхождение кадастровой стоимости с рыночной (от 300% до 500%) нанесло огромный ущерб как землепользователям, так и местному бюджету. В связи с этим сильно подорожала аренда земли и налог, многие просто перестали её платить и воспользовались законным правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной через суд или комиссию, — пояснил Владислав Михайлов, эксперт-оценщик, директор ООО «АТОН».

Как ни странно, в проигрыше оказались и чиновники, рассчитывавшие пополнить бюджет за счёт увеличившихся налоговых и арендных поступлений. Многие бизнесмены обратились в суд и успешно оспорили проведённую «наугад» кадастровую оценку. В результате властям пришлось выплачивать компенсации и срочно соображать, каким образом выправить бюджетные показатели. В частности, во многом ради пополнения консолидированного бюджета в Волгограде утвердили схему, по которой реальная рыночная стоимость участков умножается на ставку капитализации.

Количество недовольных результатами кадастровой оценки по всей России исчисляется десятками тысяч человек. По данным Росреестра, за весь 2017 год в территориальные органы ведомства поступило 73,7 тысячи заявлений о перерасчёте стоимости объектов недвижимости; из них около 42 тысяч подали юридические лица, около 31 тысячи — физические. В судебном порядке за весь прошлый год рассматривались 13,8 тысячи исков, связанных с пересмотром кадастровой оценки, причём больше половины из них в конечном итоге оказались удовлетворены.

— Кадастровая стоимость оценивается по своей методологии, рыночная — по своей. Поэтому некорректно говорить о «завышении» кадастровой оценки по отношению к рыночной. Это разные вещи, — подчеркнули в региональном Управлении Росреестра.

При этом в Волгоградской области успешно действует механизм досудебного оспаривания результатов кадастровой оценки. Многим предпринимателям и частным лицам удаётся без особого труда снизить стоимость земельных участков до рыночных показателей. В этом плане ситуацию в регионе можно считать относительно благополучной.

— В Волгоградской области вполне успешно работает процедура досудебного оспаривания кадастровой стоимости через комиссию при Росреестре, предусмотренная федеральным оценочным законодательством. По результатам работы данной комиссии за период 2016-2017 годов значительная часть заявителей получили положительные решения, а это означает, что кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере рыночной. Арендные платежи или земельный налог по таким земельным участкам будут пересчитаны. Опираясь на нашу многолетнюю практику, могу сказать, что процедура подачи документов в комиссию и получения решения на сегодняшний день понятна заявителям (бизнесу, ИП, физическим лицам). Примерно с середины 2016 по декабрь 2017 года работа комиссии была вполне отлажена, — пояснила корреспонденту ИА «НовостиВолгограда.ру» Татьяна Горонкина, директор Центра экспертизы и оценки собственности Союза «Волгоградская торгово-промышленная палата». — Как правило, по результатам этой процедуры рыночная стоимость земельного участка становится ниже в полтора-три раза. К похожим результатам бизнес приходит и в рамках судебного оспаривания. По Волгоградской области довольно высок процент заявителей, которым удалось успешно оспорить высокую кадастровую стоимость земельных участков из категории земель населенных пунктов.

Ситуация с несправедливо завышенной кадастровой оценкой уже привлекла внимание президента: Владимир Путин во время последней большой пресс-конференции особо отметил, что уровень платежей должен быть основан на реальных доходах населения, и «шоковая терапия» в данном случае недопустима. Тем не менее пока что увеличение кадастровой стоимости некоторых земельных участков на 200-300% выглядит именно «шоковым», — по крайней мере, для бизнеса.

Чего ждать волгоградцам?

Теперь, по аналогии с земельным налогом, власти намерены изменить систему начисления налога на недвижимость. Она также будет основываться на результатах кадастровой оценки, но станет применяться в отношении зданий и квартир.

— Переход на на новую базу налогообложения (кадастровую стоимость) ожидает и объекты капитального строительства (ОКС), к которым относятся в том числе и квартиры граждан. Очевидно, это затронет значительно больше людей, чем при при переходе на кадастровую стоимость для земли, — говорит Владислав Михайлов. — При кадастровой оценке ОКС, которая была сделана в 2013 году и до сих пор не была применена, не было таких перекосов, как по земле. Конечно, есть завышения, есть занижения по сравнению с рыночной стоимостью, но в целом они не настолько большие. При массовой оценке такие расхождения вполне ожидаемы. Расхождение кадастровой и рыночной стоимостей ОКС на 20-40% — это всё же не расхождение кадастровой и рыночной стоимостей земли на 300-500%. А вот расхождение текущей базы налогообложения ОКС — инвентаризационной стоимости с новой базой — кадастровой стоимостью — может вызвать некоторые волнения переходного периода.

В Волгоградской области, в отличие от многих других регионов, реформу налогообложения не стали реализовывать сразу: местные власти справедливо сочли, что коммерсанты ещё «не отошли» от предыдущего потрясения, а радовать обычных граждан резким увеличением налогов в текущей экономической ситуации пока рано. Кроме того, не исключено, что чиновники ждут очередной кадастровой оценки, которая запланирована как раз на 2018 год: пока её результаты неизвестны, изменять методику расчёта налога бессмысленно.

Бизнес-омбудсмен Волгоградской области Ольга Устинова в своём недавнем интервью ИА «НовостиВолгограда.ру» уже подчёркивала, что экономический блок региональных органов власти с пониманием относится к проблеме и не торопится утверждать новую схему. По её мнению, у жителей Волгограда есть ещё примерно год, чтобы подготовиться к переменам и оценить новые реалии.

— Я не ожидала, что таким образом на региональном уровне будет урегулирован вопрос с налогом на имущество от кадастровой оценки. Все считали, что он будет принят в этом [2017, — Прим.ред.] году, и налог на имущество вырастет. Для кого-то он выгоден, кстати – для некоторых предпринимателей налог был бы ниже, чем сейчас. Но в основной массе, как мне кажется, он вырос бы в несколько раз. Поэтому, насколько мне известно, эта норма не будет принята на следующий [2018, — Прим.ред.] год. Она будет планомерно рассматриваться: пойдёт новая кадастровая оценка, будет возможность всё оценить и при необходимости оспорить ещё до принятия этого налога. Насколько я понимаю ситуацию, если ничего не случится, у нас в запасе целый год, — отметила Ольга Устинова.

Однако, как говорится, у страха глаза велики. Многие волгоградцы, слышавшие о планах по увеличению налога, решили, что изменения уже вступили в силу, поскольку фактическая величина выплат выросла. Некоторые даже приготовились оспаривать итоги кадастровой оценки.

— Я обнаружил, что в прошлом году сумма налога на недвижимость в моём случае увеличилась, причём заметно. Решил, что вступила в силу оценка по кадастру, — рассказал житель Волжского Валерий М.. — Но в налоговой службе мне объяснили, что всё дело в инфляционном коэффициенте, который начисляют каждый год. Условно говоря, квартира стоила 280 тысяч, это был один уровень налогообложения; сделали «поправку на инфляцию» — стала стоить 305 тысяч. К такой оценочной стоимости теперь применяют повышающий коэффициент, и налог сразу подскочил в два-три раза. Правда, даже при этом сумма осталась приемлемой. А вот что принесёт переход на кадастр, даже боюсь предполагать.

Стоит отметить, что волгоградских коммерсантов уже начали готовить к грядущим переменам. Региональная торгово-промышленная палата заблаговременно проинформировала предпринимателей о предполагаемых изменениях в системе налогообложения и предложила заранее провести новую кадастровую оценку своей недвижимости. Можно предположить, что ситуацию с налогом на имущество волгоградский бизнес встретит во всеоружии — чего не скажешь о физических лицах, которых она может застать врасплох.

— Что касается предпринимателей, то им хуже уже не будет: гораздо больший вред бизнесу нанесла кадастровая переоценка земли. Если говорить о физических лицах, то среди них довольных тоже будет мало. Сейчас база налога на недвижимость — некая стоимость, которую рассчитывает БТИ. Как её считают и корректируют, одному Богу известно. Вполне возможно, что сейчас у многих объектов, — например, у квартир в старых домах, — стоимость невысокая, но если налоговой базой станет кадастровая оценка, она сразу увеличится. Владельцы такой недвижимости всё равно станут платить больший налог, поскольку вырастет база. Допустим, пенсионера, у которого в собственности квартира в старом доме в центре города, это изменение действительно затронет: сейчас налогооблагаемая база для него составляет, скажем, миллион рублей, а увеличится до пяти миллионов. Ставка налога останется прежней — 1,5%, но фактическая сумма всё равно ощутимо вырастет, — заключает оценщик Владислав Михайлов.

Так или иначе, фактических изменений в налогообложении волгоградцам, по всей видимости, следует ожидать скорее во второй половине 2018 года. Пока нет никакой уверенности, что новая норма будет в полной мере принята раньше.