Приобретение земли: на что нужно обратить внимание. Часть 2 (зонирование территории).

Ранее мы уже говорили о том, что при приобретении земельного участка необходимо обращать внимание на ту категорию земель, к которой он относится.

См. здесь:

На что нужно обратить внимание при покупке земельного участка. Ч.1.

Кроме категорий, существенную роль в определении правового режима земельного участка играет зонирование территории.

Если категория земли является первым уровнем ограничений использования земельного участка, то территориальное зонирование представляет собой второй уровень таких ограничений.

Зонирование территории устанавливается актом органа местного самоуправления – Правила землепользования и застройки. В упрощенном виде, зонирование представляет собой перечень способов использования земельных участков, расположенных в конкретной территориальной зоне.

В рамках территориальной зоны, как правило, допустимо несколько способов использования земельных участков.

Основная проблема территориальных зон состоит в том, что они могут изменяться. Органы местного самоуправления могут вносить изменения в правила землепользования и застройки. Это значит, что один и тот же земельный участок сегодня может находиться в одной территориальной зоне, а завтра – в другой.

Бывают случаи, когда изменение зонирования не затрагивает вид использования конкретного земельного участка. Это связано с тем, что зонирование предполагает несколько видов использования земли. Соответственно, например, из четырех допустимых видов, могут поменяться два, а два остаться прежними. Поэтому если земельный участок использовался каким-то из способов, оставшихся от предыдущего зонирования, то можно сказать, что для его владельца ничего не поменялось.

Однако, изменение территориальной зоны может означать и то, что земельный участок уже нельзя использовать таким образом, который допускался предыдущим зонированием. Например, если в соответствии с предыдущим зонированием, на участке допускалось строительство индивидуального жилого дома, то при изменении зонирования, такое строительство может стать недопустимым.

Однако, в законе есть правило, согласно которому, в случае изменения территориальной зоны, расположенные на земельном участке объекты, могут эксплуатироваться без каких-либо ограничений по срокам приведения их в соответствие с требованиями территориальной зоны. Это означает, что если на земельном участке находится индивидуальный жилой дом, построенный тогда, когда территориальная зона допускала это, то в случае изменения территориальной зоны на ту, которая не допускает нахождение такого дома на этом земельном участке, дом можно будет эксплуатировать и дальше неограниченное количество времени.

Какие же проблемы возникают на практике в связи с зонированием?

За последние несколько месяцев ко мне обращалось несколько человек, попавших в следующую ситуацию. Проблемы касались у приобретателей земельных участков в Тракторозаводском и Красноармейском районах Волгограда (что абсолютно не означает, что аналогичных проблем нет в других районах).

При покупке дома они не воспользовались услугами юриста по проверке документации и не проверили территориальное зонирование участка, на котором расположен дом. Дом приобретался ветхий с целью его сноса и последующей постройки на его месте другого дома.

Покупатели, очевидно, думали, что если на этом месте уже стоит дом, построить другой не составит труда. Однако они упускали из вида то, что с момента постройки предыдущего дома, до момента его покупки, произошло изменение правил землепользования и застройки. В результате этого изменения, на таком земельном участке строительство дома стало невозможным. Людям отказывали в выдаче разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, а в случае строительства объекта – подавали иски о его сносе.

Некоторые пытались обойти этот запрет тем, что доказывали, что имело место не строительство нового дома, а реконструкция старого. Но такие пассажи не имели никакого видимого успеха.

Итак, с учетом сказанного здесь и ранее, в очередной раз отметим, что при приобретении земельного участка, необходимо обращать внимание на его категорию, а также на территориальное зонирование. Однако перечень нюансов, связанных с приобретением земли, на этом не заканчивается.

О других проблемах я расскажу в следующий раз.