Posted 22 ноября 2011, 13:44

Published 22 ноября 2011, 13:44

Modified 9 ноября 2022, 19:09

Updated 9 ноября 2022, 19:09

Самовольная постройка

22 ноября 2011, 13:44
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании...

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Не секрет что защита прав собственности в суде занимает довольно продолжительное время и специальных познаний. При таких обстоятельствах нужна грамотная юридическая помощь, которую предоставляет адвокат Бодров Е.А. http://advokatbodrov.bos.ru/

При подговтоке дела адвокат поможет грамотно составить заявление, так как истцом по иску о признании права собственности на самовольную постройку является обладатель соответствующего вещного права на земельный участок, на котором осуществлена постройка ответчиком (застройщиком, не обладающим каким-либо правом на земельный участок, на котором осуществлена постройка). При этом одним из условий удовлетворения иска является возмещение истцом ответчику расходов, который последний понес на возведение постройки на чужом земельном участке (иначе истец по делу неосновательно обогатится за счет застройщика).

Очевидно также, что легализация постройки за застройщиком в таком случае исключается, поскольку в обратном случае он как собственник такой постройки приобретает права на соответствующий земельный участок в соответствии с земельным законодательством. При таких обстоятельствах допущение легализации постройки за застройщиком по существу являлось бы средством самозахвата чужих земельных участков и нарушения прав и законных интересов их правообладателей.

Право же обладателя соответствующего вещного права на земельный участок, на котором осуществлена постройка, на легализацию последней связано со следующим. При отсутствии указанных выше норм постройки, созданные на не принадлежащих застройщикам земельных участках, во всяком случае даже при их соответствии всем нормам и правилам, применяемым в строительстве, подлежали бы сносу, что не всегда целесообразно: лицо, обладающее вещным правом на земельный участок, может быть заинтересовано в приобретении права на постройку. Кроме того, обоснованная невозможность признания права собственности на постройку за застройщиком, как за лицом, допустившим существенные нарушения закона при строительстве, позволяет разрешить возникающую проблему с существованием постройки в пользу обладателя соответствующего права на земельный участок, на котором она осуществлена (собственник, в отличие от застройщика, не является правонарушителем; здесь проявляется принцип тяготения прав на постройки к правам на земельные участки, на которых они находятся). К этому стоит лишь добавить, что истец по подобному делу должен согласно последнему абзацу ст. 222 ГК РФ доказать, что сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (что и понятно, поскольку застройщик, не обладая правом на земельный участок, осуществлял строительство, игнорируя законодательство о градостроительной деятельности, в связи с чем на момент рассмотрения спора неизвестно, нарушены ли при строительстве обязательные нормы и правила (строительные, противопожарные, санитарные и пр.)).

Таким образом, рассматриваемая норма устанавливает баланс интересов обладателя соответствующего права на земельный участок, застройщика, осуществившего строительство, а также публичных интересов, заключающихся в недопущении легализации постройки, создающей угрозу третьим лицам либо иным образом нарушающей их права.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абз. 2 п. 25 указанного Постановления, в рассмотренном выше случае обладатель соответствующего права на земельный участок вправе обратиться к застройщику с иском о признании права собственности лишь в случае, если на создание постройки последний получил необходимые разрешения. Данная правовая позиция в корне изменяет судебную практику и корректирует п. 3 ст. 222 ГК РФ. В нормах данного пункта отсутствует указание на наличие разрешения, полученного застройщиком, как условие легализации постройки за собственником (обладателем иного права, указанного в ст. 222 ГК РФ). Представляется, что такое содержание ст. 222 ГК РФ неслучайно. Дело в том, что в соответствии с законодательством о градостроительстве разрешение на строительство (а именно о нем и идет речь) может быть получено лишь лицом, обладающим правом на земельный участок, на котором будет осуществлена постройка (п. 16 ст. 1, ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Данные положения также неслучайны, поскольку очевидно, что возможно осуществлять застройку только того земельного участка, на который имеется право, допускающее строительство объектов недвижимости и, как следствие, приобретение права собственности на вновь созданный объект гражданских прав. Иное означало бы существенное нарушение прав правообладателей земельного участка.

Отсюда следует вывод, что в случае, когда застройщик, не обладающий правом на земельный участок, все же осуществил его застройку, он не имеет и не может иметь разрешение на строительство. Если же такое разрешение есть, то оно, безусловно, является незаконным и не может поэтому быть учтено судом при рассмотрении дела (ст. 12 ГК РФ).

Исходя из изложенного, следует заключить, что данное разъяснение может получить следующее применение на практике. Учитывая принципиальное отсутствие разрешения на строительство у застройщика, осуществившего застройку земельного участка в отсутствие прав на него, п. 3 ст. 222 ГК РФ не будет применяться судами. Исключение могут составить, пожалуй, весьма немногочисленные случаи, когда застройщик получил разрешение на строительство, имея соответствующее право на земельный участок, который он впоследствии утратил по тем или иным основаниям (например, договор аренды земельного участка признан судом недействительным). В остальных случаях, составляющих большинство (например, строительство осуществлено застройщиком на земельном участке, принадлежащем публично-правовому образованию, вовсе в отсутствие прав на этот участок), собственник (обладатель иного вещного права, указанного в ст. 222 ГК РФ) земельного участка не сможет признать право собственности на возведенную на его участке постройку и в том случае, если сохранение постройки не нарушает права и интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Лишен такой возможности, как было упомянуто, и застройщик. В связи с этим юридическая судьба подобных построек остается неопределенной при отсутствии инструментария, способного ввести такие постройки в имущественный оборот.

Подпишитесь