«Неподъёмная» ипотека: кто виноват и что делать?

Что делать, если «поднять» ипотеку не удалось, и жилищный кредит превратился в проблему? Как правильно действовать, чтобы свести к минимуму негативные последствия? Об этом — в материале ИА «НовостиВолгограда.ру».

Ипотечный бум

По данным Центробанка, за 2017 год по всей России было выдано свыше 1,08 млн ипотечных кредитов на общую сумму в 2,02 трлн рублей. Средневзвешенная процентная ставка по ним — 10,64%, средневзвешенный срок кредитования — 186,8 месяца. Просроченная задолженность россиян по ипотеке оценивается в 68,9 млрд рублей, сообщает издание RostovGazeta.

В Волгоградской области на 1 января текущего года было выдано более 16,6 тысячи ипотечных кредитов объёмом свыше 25,1 млрд рублей — это почти на 40% больше, чем годом ранее. Средневзвешенная процентная ставка в декабре прошлого года снизилась до 9,6%. Это позволило большему количеству семей оформить ипотечные кредиты.

— В четвёртом квартале прошлого года ставки по долгосрочным кредитам населению достигли исторических минимумов благодаря низкой инфляции и уменьшению ключевой ставки Банка России. Большую роль в этом также сыграл высокий уровень конкуренции на рынке банковских услуг, — прокомментировали ситуацию в пресс-службе ЦБ РФ со ссылкой на данные очередного выпуска информационно-аналитического материала «Условия банковского кредитования».

Благодаря снижению ставок в банках возник повышенный спрос на долгосрочные ипотечные кредиты и рефинансирование имеющейся задолженности. Как пояснили в пресс-службе ЦБ, сложившиеся ценовые условия на рынке позволяют заёмщикам снизить процентные платежи и тем самым уменьшить долговую нагрузку. Банкам рефинансирование кредитов также выгодно: с его помощью они могут расширить клиентскую базу, привлекая заёмщиков с хорошей кредитной историей. Тем не менее финансовые учреждения пока не готовы существенно смягчать неценовые условия кредитования и поэтому сохраняют осторожный подход к отбору заёмщиков.

Стоит отметить, что в Волгоградской области по состоянию на 1 февраля просроченная задолженность населения по ипотечным кредитам оценивалась в 622 млн рублей (из них 5 млн рублей приходятся на долги по валютной ипотеке). За два месяца, с 1 декабря прошлого года, она увеличилась на 20 млн рублей. Годом раньше, в феврале 2017-го, просроченная задолженность волгоградцев по ипотечным кредитам составляла 547 млн рублей (включая 1 млн рублей по кредитам в иностранной валюте). Таким образом, этот показатель вырос на 13,7%. Иными словами, наравне со спросом на жилищные кредиты в регионе растёт количество семей, которые не справляются с их выплатой.

Живи потом, плати сейчас

Если обстоятельства сложились так, что на волне «ипотечного бума» вы взяли кредит и теперь не можете его отдать, не поддавайтесь панике. Прежде всего учтите, что попытки отложить решение проблемы на более поздний срок ничего хорошего вам не принесут, а лишь ускорят появление на пороге судебных приставов. Пока есть такая возможность, лучше сразу обсудить дальнейшую выплату ипотеки с банком, который вам её оформил.

Как правило, банки с пониманием относятся к добросовестным заёмщикам, которые вовремя сообщают о своих финансовых затруднениях. Вам с достаточно высокой вероятностью предоставят отсрочку платежа или реструктуризацию долга. Приложите все усилия, чтобы убедить представителей организации в своей платёжеспособности и твёрдом намерении выплатить кредит. Однако помните: порой банки отказываются идти навстречу даже тем заёмщикам, у которых хорошая кредитная история. Не ждите, что финансовая организация вам «всё простит» и отпустит с миром, забыв о предоставленных вам деньгах.

Оформленный кредит в любом случае придётся выплачивать, напоминает пресс-служба Центробанка. Скорее всего, банк предложит вам один из двух вариантов: реструктуризацию долга или так называемые «кредитные каникулы».

При реструктуризации долга вы фактически заключите с кредитной организацией новый договор. И сроки, и процентная ставка изменятся: вероятно, вы сможете сократить сумму ежемесячного платежа, но будете отдавать долг намного дольше, чем рассчитывали. Что же касается «кредитных каникул», то они позволят вам некоторое время платить только проценты по ипотеке, не покрывая основную сумму долга. В итоге срок кредита останется прежним, зато возрастут последующие платежи. Помните, что «каникулы» редко длятся дольше трёх месяцев.

Случается, что банк наотрез отказывается идти навстречу заёмщику. Такое решение, как правило, бывает обусловлено плохой кредитной историей. В таком случае вам не останется ничего другого, кроме как взять новый заём в другом финансовом учреждении или же продать квартиру. Оба этих шага лучше предпринять, пока ещё не сформировалась просроченная задолженность по ипотеке.

Наконец, вы можете объявить себя банкротом. Это крайняя мера, которая сработает, если все попытки решить проблему «малой кровью» окажутся безуспешными. В случае банкротства вашу квартиру, взятую в ипотеку, выставят на торги. Сохранить жильё не удастся. Не забудьте также, что вам придётся оплатить услуги финансового управляющего, который возьмёт на себя переговоры с банком. В результате вы останетесь без квартиры, потратите в среднем 40-50 тысяч рублей на оформление всех процедур и испортите свою кредитную историю как минимум на пять лет.

— В случае применения закона «О банкротстве» человек обращается в Арбитражный суд. За весь 2017 год в Волгоградской области банкротами были признаны более 450 физических лиц, из них примерно каждому третьему мы оказали консультативную помощь. Консультировать приходится в том числе и юристов, поскольку процедура банкротства требует от них очень высокой квалификации, — пояснил Михаил Алексеев, эксперт проекта Общероссийского народного фронта «За права заёмщиков» в Волгоградской области. — Сейчас мы работаем с жительницей Волгограда, которая ещё с 2016 года пыталась пройти процедуру банкротства. Она через знакомых нашла юристов, которые обещали ей профессиональную помощь. Женщина заплатила им солидную сумму, в общей сложности около 300 тысяч рублей, однако они так ничего и не сделали. Поэтому если заёмщик пытается обанкротиться, то в первую очередь ему следует проверить квалификацию юристов, с которыми он намерен работать. Сейчас в картотеке Арбитражного суда достаточно информации по завершённым делам, чтобы это сделать.

Берегитесь обмана

Самое важное в ситуации, когда вы не справляетесь с выплатой ипотечного кредита, — не попадаться на удочку мошенников. За последние годы в большинстве городов России, включая Волгоград, появилось огромное множество «юридических фирм», которые якобы оказывают помощь должникам. Чаще всего такие конторы лишь ухудшают положение тех заёмщиков, которые пользуются их услугами.

- Хотелось бы предостеречь заёмщика, которому некая неподнадзорная Банку России организация предлагает рефинансирование его кредитов, от возможных мошеннических действий, особенно в том случае, если для получения рефинансирования компания запрашивает взнос или уплату иных «пошлин». Скорее всего, вы имеете дело с так называемыми «раздолжнителями». Итогом взаимодействия с ними станет расставание с некоторой суммой денег, при этом ваши долги останутся при вас и даже вырастут в объёме за счет новых пеней за просрочку.Михаил Мамута, руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг

Мошенники, наживающиеся на проблемах ипотечных должников, чаще всего работают по давно отработанным схемам. «Классический» вариант заключается в том, что «раздолжнители» предлагают клиенту заплатить «за тишину». В обмен на символическую сумму такие организации якобы берут на себя всё общение с коллекторами. Юристы, работающие в подобных фирмах, действительно могут избавить должника от навязчивых звонков и СМС-сообщений — но и только. Долг по ипотеке по-прежнему будет накапливаться вместе с соответствующими пенями и штрафами. Правда, об этом недобросовестные организации своим клиентам обычно не сообщают.

Ещё одна распространённая схема — обещание «полностью списать долги» по всем кредитам. На этот вид мошенничества обычно попадаются совершенно отчаявшиеся люди, не имеющие юридических познаний. На практике, разумеется, никакого списания долгов не происходит: в обмен на определённую сумму юристы-«раздолжнители» просто подают от имени клиента судебный иск, судьба которого чаще всего заведомо предопределена. В самом худшем случае юридическая контора, получив от клиентов деньги, попросту прекращает существование. В итоге всё остаётся по-прежнему: долг сохраняется, штрафы копятся, разве что несчастный заёмщик становится ещё беднее. Подобный случай произошёл в Волгоградской области пару лет назад: тогда псевдоюристы собрали порядка трёх тысяч обращений от разорившихся должников, подали от их имени три тысячи исков в один из районных судов Москвы и закономерно получили три тысячи отказов, на чём вся деятельность фирмы по «защите прав заёмщиков» бесславно завершилась.

Третий вид обмана — предложения «выгодных инвестиций», которые якобы позволят погасить кредит. Все рассказы о сверхприбыльных финансовых инструментах, конечно же, оказываются ложью, а «консультанты», обещающие заёмщикам быстрый доход, оперативно исчезают вместе с полученными деньгами.

— Как правило, пытаясь обмануть банк, горе-заёмщики только ухудшают своё и без того бедственное положение, — резюмирует Михаил Мамута.

Стоит отметить, что в Волгограде деятельность «раздолжнителей» уже неоднократно привлекала внимание надзорных органов и общественников. В 2015-2016 годах в регионе начали появляться многочисленные компании, предлагавшие полное избавление от долгов в обмен на «символическую» выплату. Некоторые подобные фирмы маскировались под ломбарды и МФО. Тогда на обилие «расплодившихся» мошеннических контор отреагировали представители Общероссийского народного фронта: активисты проекта «За права заёмщиков» пообещали квалифицированную юридическую помощь тем волгоградцам, которые стали жертвами «раздолжнителей».

— Мошенники, которые любыми способами убеждают заёмщиков доверить им свои деньги, предлагают заведомо нереальные схемы. Например, за 20-30% от суммы задолженности обещают полностью погасить все кредиты. Вал обращений, связанных с таким видом мошенничества, пришёлся на 2015 год, когда действовала компания, которая так и называлась — «Раздолжнитель». В 2017 году мы фиксировали большое количество жалоб на фирмы, которые за 10 тысяч рублей якобы «чистят кредитную историю», обещая удалить из баз данных всю информацию о должниках. Разумеется, это мошенничество и надувательство, но многие люди на него клюнули, — говорит Михаил Алексеев. — Сейчас в Интернете распространяется информация о «выкупе долгов у коллекторов», опять же, за 20% от суммы долга. Встречается и откровенный криминал, и деятельность на грани правового поля. Всего по итогам 2017 года к нам поступило около 90 обращений, связанных с «токсичными» организациями. То есть примерно 20% заёмщиков, которые к нам обращались, так или иначе сталкивались с мошенниками.

Помните: проблему с ипотекой в конечном счёте всё равно придётся решать вам. Никакие самозваные юристы не станут вникать в ваши трудности из чистого альтруизма. Вместо того чтобы доверять мошенникам, лучше приложить максимум усилий для законного и разумного решения столь сложного вопроса.

Процент ниже — ипотека легче

Легальный способ разобраться с «неподъёмной» ипотекой — обратиться в банк и попросить о рефинансировании кредита. Даже снижение процентной ставки на 1% облегчит ваше положение и даст возможность рассчитаться по ипотеке.

— Многие банки предлагают рефинансировать ипотечный кредит. По сути, это оформление нового, более выгодного займа для погашения уже существующего, — объясняет Михаил Мамута.

Чтобы воспользоваться рефинансированием, заёмщику потребуется около 10 тысяч рублей и полтора-два месяца на оформление процедуры. Должнику придётся подать заявление в банк, собрать комплект документов на себя самого и на купленную в ипотеку квартиру (в том числе заказать новую оценку недвижимости). Однако это позволит достойно выйти из сложной ситуации, не отдав деньги мошенникам и не доводя дело до банкротства.

Микрофинансовые макропроценты

Микрофинансовые организации и кредитные потребительские кооперативы также предлагают клиентам займы для погашения долгов по ипотеке. Но тем, кому не под силу платить за взятую в кредит квартиру, следует тщательно взвесить все «за» и «против», прежде чем обращаться в одну из таких организаций.

МФО сегодня имеют возможность легально выдавать ипотечные займы, но изначально они создавались вовсе не для этого. Основная деятельность микрофинансовых контор — выдача небольших сумм «до зарплаты», которые можно вскоре вернуть. Поэтому и проценты в МФО намного выше, чем в банках. Не стоит забывать и о том, что ипотечные займы такие фирмы обычно выдают под залог недвижимости.

Кроме того, помимо вполне добросовестных и работающих в правовом поле микрофинансовых организаций в российских городах регулярно открываются «чёрные» МФО — мошеннические конторы, вся деятельность которых направлена на попытки обанкротить заёмщика. Такие организации фиксируют в договорах совершенно неподобающие проценты и пени: переплата по займу может в десятки раз превышать его сумму. В итоге заёмщик, доверившийся мошенникам, может лишиться своей ипотечной квартиры за многомиллионные долги.

— К сожалению, в настоящее время законом «Об ипотеке» не установлен перечень организаций, которые имеют исключительное право на заключение договоров займа с обеспечением в виде ипотеки, а также нет требований к наличию специального статуса или лицензии на такую деятельность. И это открывает возможности для разного рода мошенников, которые объявляют себя финансовыми организациями, но при этом таковыми не являются, — подчёркивает Михаил Мамута.

В настоящее время Центробанк и Министерство финансов РФ совместно разрабатывают поправки в законодательство, которые позволят более эффективно бороться со злоумышленниками. Если эти изменения будут приняты, право выдавать ипотечные кредиты и займы сохранится лишь за организациями, поднадзорными Банку России и определёнными Агентством ипотечного жилищного кредитования.