Бесполезное наследие: почему в Волгограде некуда девать здания советских времён?

Кинотеатр «Юбилейный» – лишь одно из многих зданий советских времён, которые сохранились в Волгограде только номинально. Тысячи квадратных метров коммерческой недвижимости пустуют; целые этажи офисных зданий, старые кинотеатры, торговые центры разорившихся собственников – всё это ветшает и приходит в упадок безо всяких перспектив. Какая судьба ждёт «Юбилейный» и почему в областном центре так много никому не нужной недвижимости, выяснял корреспондент «НовостиВолгограда.ру».

Некультурное наследие

У волгоградского кинотеатра «Юбилейный» долгая и грустная история. На момент своего открытия в 1975 году он считался самым крупным в Волгограде – единственный его зал мог вместить более 1,2 тысячи зрителей. «Юбилейный» несколько десятилетий был одним из культурных центров Красноармейского района, но после распада СССР перестал пользоваться популярностью и начал ветшать. Не помогло ему даже внесение в реестр объектов культурного наследия в 1997 году. В конце концов здание попало в руки частной фирмы ООО «Плюс» – но собственник не следил за его состоянием, поэтому сейчас бывший кинотеатр сильно повреждён и может разрушиться в любой момент.

В начале апреля Арбитражный суд Волгоградской области изъял «Юбилейный» у нерадивого владельца и передал в распоряжение мэрии. Волгоградские чиновники не скрывают, что ремонтировать бывший кинотеатр не будут – его руины выставят на торги вместе с земельным участком. Сразу же пошли слухи о том, что ветхое здание снесут, а на его месте появится очередной супермаркет или торговый центр. «Тот, кто выиграет торги, сможет приступить к развитию участка. Судьба здания под большим вопросом, но, скорее всего, его снесут. Это особенно актуально из-за расположения кинотеатра, ведь здание стоит в старом центре района», – отмечал волгоградский Telegram-канал «Сталингумрак».

Однако снести «Юбилейный» невозможно: это объект культурного наследия. Чтобы новый владелец смог демонтировать остатки здания, федеральное правительство должно исключить бывший кинотеатр из соответствующего реестра, а чтобы такое постановление было принято, потребуется длительная экспертиза. Она установит, насколько в действительности велика культурная ценность здания. Любому, кто захочет очистить от руин участок, где сейчас стоит «Юбилейный», придётся запастись терпением и приготовиться к долгой бюрократической волоките.

— Несколько лет назад в Волгограде уже была предпринята попытка снести «Юбилейный»: пытались провести экспертизу и доказать, что здание не представляет культурной ценности. Тогда этого сделать не удалось. «Юбилейный» остался объектом культурного наследия, хотя это типовой кинотеатр: такие же здания есть ещё как минимум в пяти городах России, но там они находятся в гораздо лучшем состоянии. Поэтому снести его на данный момент нельзя, а чтобы оценить перспективы его реконструкции, необходим целый ряд исследований, – пояснил Валерий Котельников, председатель регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК).

Формально здание считается памятником архитектуры регионального значения, но специалисты по охране объектов культурного наследия признают, что от его сноса исторический облик Волгограда не пострадает. Известный краевед Роман Шкода полагает, что типовую постройку внесли в реестр памятников безосновательно.

— Я лично не обследовал это здание, но насколько могу судить по фотографиям, которые публикуются в Интернете, «Юбилейный» уже в значительной степени разрушен. Обычно я выступаю за то, чтобы каждое здание охранять и беречь, но мне не совсем понятно, почему именно этот кинотеатр попал в список объектов, охраняемых по реестру, – говорит Роман Шкода. – Это, в общем-то, типовая постройка 1970-х годов, и я считаю, что нужно было более тщательно взвесить, стоило ли вносить её в список объектов культурного наследия. Насколько я помню, объектом охраны является даже не сам кинотеатр, а мозаика, которая в нём находится. Вот её, конечно, хорошо было бы сохранить.

Удастся ли спасти ту самую мозаику, если от неё вообще что-то осталось, – большой вопрос. Как показывает печальная история с уничтожением панно «Люди в белых халатах» из волжской больницы им. Фишера, местные реставраторы восстанавливать такие работы советских времён просто не умеют. Даже если мозаику реконструируют, к тому моменту самого здания, где она находится сейчас, уже не будет. Вариантов, куда её деть, масса: например, бывший мэр Волгограда и успешный бизнесмен Евгений Ищенко с иронией предлагает украсить ею здание городской администрации.

Если мозаика представляет культурную ценность, её нужно аккуратно демонтировать, отреставрировать и передать, например, в музей. Ну, или на здание администрации Волгограда приклеить.Евгений Ищенко, предприниматель, бывший мэр Волгограда

Снести нельзя перестроить

И краеведы, и эксперты по коммерческой недвижимости сходятся во мнении, что здание «Юбилейного» уже вряд ли удастся спасти. Максимум, на который можно рассчитывать, – что инвестор встроит отдельные части бывшего кинотеатра в какой-то новый архитектурный объект. Самостоятельной ценности обветшалая постройка уже не представляет.

— Практически все объекты из списка охраняемых, – действительно ценные. Да, где-то охраняются только отдельные элементы – например, лепнина или карнизы, но в 99% случаев здания, внесённые в реестр, имеют безусловную ценность для города. «Юбилейный» попадает в число двух-трёх объектов, которые, на мой взгляд, находятся под охраной непонятно почему, – отмечает Роман Шкода.

«Юбилейный» имеет все шансы повторить судьбу Дома печати, который власти Волгоградской области уже несколько лет подряд безуспешно пытаются продать. До сих пор ни один покупатель не заинтересовался высоткой в центре Волгограда, где пустуют целые этажи. Здание практически не используется с 2014 года – у чиновников был на примете потенциальный инвестор, но переговоры с ним зашли в тупик. Платить миллионы рублей за ветхую советскую постройку никто не хочет, и если за «Юбилейный» мэрия запросит слишком большую сумму, остатки кинотеатра никогда не уйдут с молотка.

По словам Евгения Ищенко, участь старых советских зданий вроде «Юбилейного» незавидна: перспектив для восстановления у них нет, а вкладываться в их реконструкцию никому не выгодно. Бывший мэр Волгограда сравнивает громоздкие бывшие кинотеатры с конюшнями, которые перестали быть востребованными в век автомобилей.

— «Юбилейный» построили 50 лет назад, когда жизнь была совсем другой. Тогда не существовало крупных торговых центров с небольшими комфортными кинотеатрами, и он был востребован. Сейчас это динозавр, который никому не нужен. Он находится в обветшавшем состоянии, сильно амортизирован. Этот объект сам по себе не может никого заинтересовать: даже если какой-то условный инвестор отреставрирует его и сделает там кинотеатр, туда никто не пойдёт. Когда «Юбилейный» строился, не в каждой семье был телевизор, а сейчас любой может посмотреть фильм дома, в Интернете, – указывает Евгений Ищенко. – У «Юбилейного» хорошая локация, но торговый центр из него тоже не сделаешь: чтобы построить молл, необходима площадь как минимум в 20 тысяч квадратных метров. А в данном случае некуда запихнуть якорных арендаторов, нет места для размещения галерей. Девелоперам, которые строят торговые центры, такие объекты не интересны. Поэтому я считаю, что «Юбилейный» нужно снести и построить на его месте что-то другое. Его необходимо продать безо всяких обременений под стройплощадку за один рубль – тогда инвестор потратит несколько миллионов, чтобы снести его и построить на этом месте что-то новое.

В Волгограде есть примеры, когда обветшавшие здания (в том числе с «багажом» в виде охранного статуса) удавалось отлично приспособить для коммерческого использования. Самый очевидный из них – креативное пространство «Лофт 1890». До революции здесь располагалась складская контора Жигулёвского пивоваренного завода. В 2010-х годах собственник здания провёл его комплексную реставрацию: при восстановлении бывшего склада использовались настоящий кирпич XIX века, вековые деревянные балки из разрушенных домов и прочие аутентичные материалы. В итоге объект культурного наследия стал единственным в Волгограде лофтом, сохранив при этом изначальный вид. Сейчас там находятся офисы, бары, чайные лавки, IT-студии, творческие мастерские.

Выживет и бывшее здание кинотеатра «Победа» в центре Волгограда – правда, за счёт государственных вложений, а не частного капитала. В 2019 году гордума передала пришедший в упадок кинотеатр на баланс области, сейчас там идёт масштабный ремонт. Стоимость реставрации «Победы» оценивается в 560 млн рублей – понятно, что ни один коммерсант не стал бы вкладывать в проект такие средства. После восстановления в здании, построенном ещё в 1895 году, планируется разместить Волгоградский кукольный театр и различные организации дополнительного образования.

Но «Лофт 1890» и «Победа» – исключения из правила. Намного чаще старые здания простаивают без дела. По словам Валерия Котельникова, местные власти не пытаются как-то поощрять передачу таких объектов в частную собственность, хотя в других регионах для инвесторов, которые готовы приобретать архитектурные памятники под размещение офисов, существует целый ряд льгот.

— Я боюсь, что за «Юбилейный» назначат такую цену, что его никто не купит. Проще всего было бы, конечно, отдать его даром. Можно было бы сдать в аренду по символической цене, но для Волгограда это нереально, поэтому единственный выход – передача в собственность через торги со стартовой ценой в один рубль, – считает председатель отделения ВООПИиК Валерий Котельников. – Кроме того, следовало бы на уровне города предусмотреть для собственника ряд льгот, как это сделано в других регионах. Например, пониженные ставки по налогам на землю и на имущество: в некоторых регионах лица, которые приобрели объект культурного наследия и его отреставрировали, платят налогов на какие-то сто рублей в год. Предприниматели видят свою выгоду, начинают покупать такие объекты и приводить их в порядок. А если, как у нас, просто выставлять здания на торги, ничего при этом не предлагая, зачем жаловаться, что их никто не покупает? Чтобы их купили, нужно приложить усилия. На региональном уровне рычаги для этого есть.

Осколки эпохи

Если старинные царицынские особняки и склады ещё представляют интерес для инвесторов, то с пришедшими в упадок советскими зданиями всё печально. В Волгограде десятки неиспользуемых объектов ветшают попусту из-за потери своей актуальности. К ним относятся, например, многие дома культуры – своей первоначальной функции они уже не выполняют, коммерческого потенциала не имеют, а архитектурной ценностью для признания объектами культурного наследия не обладают. Поэтому в ближайшие десять-пятнадцать лет все волгоградские ДК, не признанные памятниками, могут повторить судьбу «Юбилейного» и будут либо снесены, либо переоборудованы. Экс-мэр Евгений Ищенко приводит в качестве примера бывший ДК силикатного завода – в нём с 2008 года располагается православный храм Святого равноапостольного князя Владимира.

Что появится на месте «Юбилейного», будет зависеть от предпринимателя, который приобретёт здание под стройплощадку. Специалисты предполагают, что с высокой вероятностью вместо заброшенного кинотеатра действительно построят очередной торговый объект – это самое простое решение с точки зрения соотношения расходов и прибыли.

Может показаться, что пустующие здания с хорошим расположением должны служить магнитом для предпринимателей: почему бы не перестроить заброшенный кинотеатр в торговый центр или не переоборудовать ветхий ДК в оригинальное офисное здание с низкой арендной платой? Но для того, чтобы заниматься такими авантюрами, у инвесторов должна быть уверенность в окупаемости проектов. Вкладывать миллионы в реконструкцию здания, куда не зайдёт ни один арендатор, не станет ни один предприниматель – а в Волгограде, увы, и без того хватает невостребованной коммерческой недвижимости.

Стоит вспомнить, например, как долго не удаётся реализовать с торгов имущество беглого экс-депутата Госдумы Олега Михеева – обломки его бизнес-империи, торговые центры «Диамант на Комсомольской» и «Диамант Зацарицынский», в прошлом году так и не дождались покупателей. Если даже «готовые» ТЦ не интересуют потенциальных владельцев, стоит ли удивляться, что никто не готов преображать ветхие советские здания во всяческие моллы, коворкинги, фудкорты и прочие атрибуты современного мегаполиса с модными заимствованными названиями? Чтобы вместо унылых «заброшек» с заколоченными окнами в Волгограде начали появляться новые досуговые центры, офисные комплексы и культурные пространства, городским властям нужно создавать привлекательный инвестиционный климат и активнее поддерживать как крупный, так и малый бизнес – а местные чиновники пока не предпринимают для этого особых усилий и лишь мечтают о появлении добрых меценатов с тугими кошельками.