«Очень тяжёлое будущее»: что ждёт волгоградский рынок недвижимости?

О том, что происходит с недвижимостью и жилищным строительством в Волгограде на фоне санкций, падения курса рубля и экстренного повышения ключевой ставки, — в материале «НовостиВолгограда.ру».

Не время строить планы

Волгоградские представители строительной отрасли пока что очень сдержанно комментируют рыночную ситуацию или вовсе воздерживаются от каких-либо оценок. Одни застройщики заняли выжидательную позицию и рассчитывают, что вскоре Минстрой объявит о конкретных мерах поддержки отрасли. Другие прямо говорят, что строительную сферу ждёт затяжной кризис, но как долго он продлится — даже не рискуют предполагать.

— У строительного рынка в России — очень тяжёлое будущее, так же как и у всей остальной экономики. Строительная отрасль — часть экономики нашей страны, а наша страна, к великому сожалению, будет переживать тяжёлый экономический кризис. По динамике цен на жильё я ничего не могу сказать: я не провидец и не готов делать такие прогнозы, — лаконично заявил предприниматель и бывший мэр Волгограда Евгений Ищенко (владелец компании ООО «Специализированный застройщик Евробилд»).

Строительные компании Волгоградской области пока не объявляли официально о приостановке реализации своих проектов, но на данный момент нет гарантий, что все компании будут в состоянии исполнить свои обязательства в установленные сроки. В первую очередь это касается небольших фирм, на которых неизбежное подорожание стройматериалов и трудности с импортом скажутся более болезненно. Крупные компании, вероятно, перенесут кризис с меньшими потерями благодаря накопленным ресурсам. Представители одного из ведущих застройщиков региона, группы компаний «Пересвет-Юг», отмечают, что текущая обстановка повлияет на ситуацию в строительном секторе.

— Экономика испытывает мощное инфляционное давление, девелопмент ощущает это на себе в виде роста стоимости на сырьё, материалы. Это приводит к росту себестоимости строительства в целом. Поэтому уверен, что функционирование строительной отрасли с большой долей вероятности будет сопровождаться этими факторами в среднесрочной перспективе, — говорит Алексей Захаров, директор департамента продаж и маркетинга строительной компании «Пересвет-Юг». — Современные объекты, в особенности комплексной застройки территории, наполняются качественным благоустройством, мощной технологической начинкой, что тоже влияет на степень зависимости от цен на комплектующие или элементы отделки, а это давит на себестоимость.

Ипотека вносит коррективы

По словам аналитиков, повышение цен на первичном рынке в ближайшие недели ожидаемо: сыграют свою роль и подорожание стройматериалов, и кратковременный рост спроса среди населения, рассматривающего недвижимость как надёжную инвестицию. Не случайно в целом по стране сразу после экстренного повышения ключевой ставки ЦБ последовал резкий взлёт спроса на небольшие однокомнатные квартиры и студии в новостройках: это жильё, которое среднестатистический россиянин может купить на сбережения без привлечения кредитных средств.

«На первичке в ближайшее время вероятен рост средних цен. Он связан с попытками застройщиков заработать на ажиотажном спросе в дни неопределённости, с удорожанием строительных материалов из-за логистических проблем, с тем, что в первую очередь будут разбирать лоты с менее высокими ценами», — указывал руководитель «ЦИАН. Аналитика» Алексей Попов.

Тем не менее такой рост интереса к недвижимости не может продлиться долго, и уже в ближайшие недели застройщики рискуют столкнуться с падением спроса. В первую очередь это связано с «заградительными» ставками по ИЖК, которые в ряде российских банков (ВТБ, «Газпромбанк», «Райффайзенбанк», «Росбанк», «Россельхозбанк», «Открытие», «Юникредит») уже поднялись выше 20%. В Сбербанке ипотечная ставка также приближается к этому показателю. Ипотека под такой процент становится недоступной для большинства населения.

Падение интереса заёмщиков к жилищному кредитованию ожидается даже в рамках льготной ипотеки — в связи с тем, что её условия планируется пересмотреть уже в апреле. Многие банки уже не выдают льготную ипотеку, ожидая изменения условий кредитования. Таким образом, те волгоградцы, которые рассчитывали покупать жильё, но ещё не получили одобрение по ипотеке, в ближайшие месяцы будут воздерживаться от такого решения.

В перспективе это может повлиять на масштабы жилищного строительства — если спрос на новостройки упадёт, компаниям будет экономически нецелесообразно выходить на рынок с новыми проектами. Впрочем, по словам представителей отрасли, большинство застройщиков скорректировали свои планы в сторону сокращения ещё после перехода на проектное финансирование.

— Что касается объемов жилищного строительства в целом, то запуск механизма работы с помощью эскроу-счетов без привлечения напрямую средств дольщиков в 2019 году привёл к наступлению переходного периода, который сопровождался снижением объёмов строительства; из него строительная отрасль ещё не вышла, но наблюдается позитивный тренд. Важно, чтобы последние события, экономические и политические, не внесли в него свои коррективы. Тем не менее мы не ждём роста объемов строительства в ближайшее время, — констатирует Алексей Захаров.

Между тем сам механизм проектного финансирования, возможно, скорректируют ради спасения застройщиков от разорения. Несмотря на явное неодобрение Центробанка, сейчас в Госдуме идёт обсуждение проекта поддержки строительной отрасли, допускающего в том числе поэтапное раскрытие эскроу-счетов. «В сложившейся ситуации строители заговорили о недопустимости заморозки ликвидности на длительное время и требуют от банков перечислений денег жильцов на строительство пропорционально выполненным работам. Это в корне меняет всю систему и фактически возвращает нас в эпоху долевого строительства», — предупреждает волгоградский Telegram-канал «Территория здравого смысла».

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, пока что волгоградские застройщики продолжают реализовывать актуальные проекты без существенных задержек. В частности, ГК «Пересвет-Юг» заверила, что строительство ЖК «УРБН», ЖК «Квартал» и ЖК «ЦЕХ» в Волгограде продолжается по графику, его финансирование осуществляется в полном объёме и на прежних условиях. «Отсутствуют любые препятствия и ограничения, которые могли бы сказаться на темпе строительства или переносе срока ввода. Сокращение объёмов строительства у нас не планируется», — подчеркнули в компании.

Квартира как сокровище

Что касается вторичного рынка недвижимости, то на нём царит неопределённость. Пока что цены на квартиры в старых домах только растут. По данным «ЦИАН.Аналитики», в Волгограде средняя стоимость квадратного метра на «вторичке» за последний месяц выросла на 3,3%, до 72,8 тысячи рублей — в процентном соотношении это максимальный показатель среди крупных городов России.

Однако нет никакой гарантии, что высокие цены на жильё удержатся долго. В условиях падения доходов населения и «запретительных» ипотечных ставок спрос на квартиры скоро может пойти вниз, из-за чего владельцам жилья придётся идти на невыгодные сделки и продавать его с дисконтом, лишь бы удержать покупателей. В ряде случаев собственники могут вообще снять квартиры с продажи. Адекватно оценить ситуацию на вторичном рынке жилья можно будет в ближайшие полтора-два месяца, когда тенденции станут более явными.

Ещё один тренд, который с высокой степенью вероятности станет актуальным для Волгограда, — сдача жилья на вторичном рынке в долгосрочную аренду вместо продажи. В условиях экономической неопределённости любая недвижимость превращается в ценный актив, и уже очень скоро волгоградцы, располагающие «лишними» квадратными метрами, могут обнаружить, что на самом деле жилья — и денег — никогда не бывает слишком много.