«Хрущоба» с пентхаусом

Три триллиона рублей – такую космическую сумму Москва собирается потратить на расселение хрущевок. При виде этой цифры тотальная безнадега начинает покалывать меня противными иголками. Досадно за свой город с его нищим бюджетом, увязшим в кредитах. Обидно за людей, вынужденных поколениями ужинать в 4-метровых кухнях и ждать очереди в совмещенные санузлы. Тревожно за стремительно ветшающие пятиэтажки с обваливающимися на головы прохожих балконами и козырьками.

Большая часть жизни моей семьи прошла в «хрущобах». В 60-ых годах прошлого века такую квартиру от завода «Красный Октябрь» получили мои родители, потом путем сложных обменов хозяйкой сначала «однушки», а позже «трешки» стала и я. По странному совпадению, все эти дома были одной «кирпичной» серии, а квартиры находились на верхних этажах. Поэтому я отлично знаю, что такое протекающая осенью и раскаленная летом крыша, почему на пятом этаже часто нет воды и как нелегко тащить на верхотуру по узким лестницам коляску с ребенком или сумку с провизией. И если бы в те годы мне вдруг сделали сказочное предложение о переселении в новый современный дом, я бы не раздумывала ни секунды.

Думаю, так бы поступили и тысячи волгоградцев, до сих пор влачащих существование в «хрущобах». Ведь в Волгограде около 60% жилья относится именно к этой категории. Да, эти дома разные. Есть добротные кирпичные, которые спокойно простоят еще 50 лет. Есть хлипкие «панельки», трещащие по всем швам, где слышен шёпот соседей за «картонной» стеной. Есть древние двух- и трехэтажки, которые давно пора сносить. Есть и аварийные бараки с «удобствами» во дворе, которые худо-бедно расселяются. Многие люди, живущие в крепких еще домах, возможно, отказались бы от переезда. Остальные – кому не так повезло – с радостью бы согласились. Но беда в том, что никто ничего им не предлагает! В других городах России программа реновации есть и действует, а в Волгограде – нет. И что-то мне подсказывает, что вряд ли она появится в обозримом будущем.

Снести нельзя оставить

Давнюю тему со сносом отслуживших свой век хрущевок всколыхнули московские власти, анонсировавшие эту грандиозную по масштабам акцию в столице. Прокомментировал ее и президент Путин, коснувшийся перспектив распространения программы на российские регионы. В итоге вопрос обсуждался на Госсовете 4 мая 2017 года. Речь идет о сносе более 11 млн кв. м жилья — как хрущевок, так и более старых домов.

Но уже сегодня многие авторитетные эксперты утверждают: «кальку» со столичных планов на регионы перенести невозможно, да и не всегда нужно. Ведь провинции такие деньги, как московские три триллиона, даже не снились. А есть еще и чисто социальный фактор: во многих городах дома «хрущевских» серий не относятся к морально устаревшим и успешно конкурируют с новостройками на рынке жилья.

У «хрущевок» есть свои преимущества, например, свободное расположение домов, зачастую с зелеными зонами во дворах. Такой формат жилья подходит небольшим семьям, одиноким людям, и это хороший вариант арендного жилья, которое чаще всего служит для временного проживания. Поэтому в регионах вопрос реновации «хрущевок» не самый острый. Гораздо большее значение имеет сохранение сложившихся городских укладов, повышение компактности городских пространств и плотности застройки при жестком ограничении этажности, модернизация инженерной инфраструктуры, повышение транспортной и переходной связности территорий, создание ландшафтного и архитектурного разнообразия пространств.Ирина Ирбитская, директор центра градостроительных компетенций Института общественных наук РАНХиГС

С тем, как сохраняются «сложившиеся городские уклады», мне довелось познакомиться в Новосибирске. Коллега купил квартиру в «пентхаусе»: так он в шутку называет два верхних этажа, надстроенных над пятиэтажкой 1964 года рождения. Раньше это была обычная «хрущоба» недалеко от исторического центра города: кирпич, три подъезда, четыре квартиры на каждой площадке, плоская крыша. В 2013 году за нее в качестве эксперимента взялись местные власти. Дом прошел полную модернизацию: были надстроены два этажа, сделаны наружные лифтовые шахты и лоджии, заменены все окна и инженерные коммуникации, изменен вид фасада и тип отделки подъездов. Коллеге досталась просторная «трешка» с большой кухней-столовой и панорамными окнами на верхнем этаже со всеми современными «прибамбасами». И хотя стоило это жилье в 2,5 раза дороже, чем другие «трешки» в доме, будущие жильцы едва ли не драку за него устроили. В общем, эксперимент удался, и сейчас в Новосибирской области, имеющей бюджет в 120 млрд. рублей, таких домов все больше с каждым годом. Такая же программа запущена в Омской области.

Уже четыре года реанимируют старое жилье в Ульяновской области. Там сосредоточили усилия на возрождении одно-, двух- и трехэтажек. Подход отличается от новосибирского: старые дома сносят, жильцов расселяют, обновляют сети и передают инвесторам для строительства современного жилья со всей необходимой инфраструктурой.

Наши южные соседи – ростовчане поставили цель избавиться от ветхого жилья к 2030 году. На 1 января 2017 года в Ростовской области было 160 тыс. кв. м такого жилого фонда, на его расселение требуется 7 млрд. руб., 500 млн. руб. на эти цели пойдет из областного бюджета. Основная масса ветхого жилья сосредоточена в небольших шахтерских городах региона, и власти планируют его к сносу.

Соседи с севера – саратовцы при всем желании не могут применить столичные методы к своему городе: нет достаточных средств. Вторая проблема – значительную часть жилья в Саратове составляют дома еще дореволюционной постройки с соответствующей инфраструктурой и коммуникациями. Поэтому здесь подход к реновации только прорабатывается.

В Санкт-Петербурге программа ликвидации хрущевок (они составляют почти 20% жилого фонда города) была принята в 2008 году. Она предусматривает переселение людей в комфортные новостройки в пределах квартала – так же, как в Москве. Но уже на старте программы власти столкнулись с чисто юридическими проблемами: для принудительного выселения жильцов нет адекватных механизмов. Расселяемые этим вовсю пользуются и просят нереальных денег за переезд. Например, последние жильцы старого дома в городе Колпино засели в своей «трешке», требуя 20 млн. руб. в качестве компенсации. В городе Сосновая Поляна за такую же квартиру владелец заломил уже 40 миллионов. В итоге власти пришли к выводу, что расселять нужно не только хрущевки, но и весь квартал.

По данным Минстроя РФ, на сегодня только в городах-миллионниках в России насчитывается 32 тыс. пятиэтажек. Региональный жилой фонд в хрущевках составляет около 200 млн кв.м. Стоимость реновации хрущевок в масштабах страны может достичь суммы в 20-25 трлн руб.

Триумвират для застройки

В Волгограде массово застроены хрущевками различных серий Тракторозаводский, Краснооктябрьский, Дзержинский, Кировский и Красноармейский районы. Для центра эта проблема не так актуальна, хотя пятиэтажки есть и здесь. Квартиры в них весьма популярны на рынке недвижимости из-за привлекательной цены. Например, в Советском районе обычную «двушку» площадью в 40-45 квадратов можно купить за 2-2,5 млн. руб.

Волгоградские архитекторы, застройщики, специалисты по ремонту и реставрации жилья не раз публично высказывались о возможностях города по сносу и реновации хрущевок. Их мнение можно выразить в нескольких словах: из-за отсутствия средств реализация подобных планов невозможна.

Выяснить подробности мы решили у Вячеслава Шумячера – заведующего кафедрой строительства, технологических процессов и машин Волжского политехнического института – филиала ВолГТУ.

- Вячеслав Михайлович, можно ли решить проблему хрущевок в нашей области?

- Прежде чем начинать любую реконструкцию, надо определить ее цели и задачи. Нельзя проводить ее без изменений в генеральном плане города – это раз. Для стратегии развитии территории с внесением новых элементов, связанных со строительством жилья, нужен тщательный экономический расчет, который покажет, каким образом мы собираемся все это построить. Дело в том, что на старых территориях просторно, там есть зеленые зоны, социальные объекты, но там довольно изношенные сети, плюс мы должны сохранить традиционную архитектуру. Еще важный момент – если там сейчас проживает тысяча человек, а после реновации будет жить десять тысяч, надо решать вопросы парковок, социального комплекса, инфраструктуры. Ну и самое главное – надо разговаривать с людьми, понимать их мнения и аргументы. Чего мы хотим - чтобы жить стало лучше и веселее или чтобы развивалась территория? Надо учитывать привязку застройки к транспорту, месту работы горожан, а также проблемы распоряжения частной собственностью граждан. Мы ведь не можем силой перемещать куда-то владельцев жилья. Плюс еще у нас есть программа «Ветхое жилье», ее никто не отменял, что с ней будет, свяжут ли ее как-то с реновацией хрущевок? Словом, вопросов много.

- Вы в свое время участвовали в обсуждении революционной идеи по модернизации старых домов в Волжском?

- Да, четыре квартала в нашем городе, расположенные до площади Свердлова, предлагались к реновации. Там стоят двухэтажные здания, мягко говоря, в ветхом состоянии – ресурс практически выработан, сети изношены. Идея состояла в том, чтобы рядом построить 5-6 этажный дом и туда переселить людей из двухэтажки, а три-четыре этажа продать на коммерческой основе. Проблема тогда уперлась в то, что эти кварталы находились в охранной зоне, нельзя было менять их внешний вид. Тогда строительная отрасль была на другом уровне, но сегодня можно было бы применить современные и очень экономичные панели для сохранения исторического вида. Вообще это очень злободневная тема для Волжского и рабочих районов Волгограда, которые строились вокруг крупных предприятий. Мне кажется, это вполне рабочий вариант для того, чтобы не обременять застройщика целым комплексом проблем по сносу и строительством новых сетей. Ведь дешевле поставить один дом, переселить людей, продать излишнюю площадь, получить оборотные средства, и так дальше по цепочке. Я это называю «народным проектом», так как он вполне демократичен и способен «запустить» строительный бизнес. А московские методы нам не потянуть по деньгам.

- В Волжском довольно много хрущевок. В каком они состоянии?

- Да они везде в одном примерно состоянии. Железобетон служит 30 лет, потом надо все ремонтировать. Застройка до площади Свердлова у нас вся в кирпиче, железобетона там нет. Хрущевки от площади Свердлова исполнены в сборном железобетоне. Дома как дома, состояние пока не внушает серьезных опасений. Но в любом случае все эти здания требуют постоянного внимания и ухода, потому что имеют свой ресурс. Здесь надо думать о безопасности, ведь латать уже залатанное – только себе вредить.

- Будь вы застройщиком, взялись бы за реновацию или снос хрущевок?

- Цель любого бизнеса – получение прибыли, и не нужно стесняться об этом говорить. Вот почему надо очень четко понимать, пойдет ли застройщик на такие территории, интересно ему это или нет? И даже при всей привилегированности таких пятен застройки я крепко сомневаюсь, что инвесторы найдутся. Вместо одного дома два поставим, хорошо. А сети? А дороги? А магазины и парковки? Или вот простой расчет: я строю один миллион квадратных метров и затрачиваю на это сто миллионов евро. Я должен вернуть как минимум сто миллионов плюс один евро. Удастся ли мне это сделать? Все эти вопросы я должен задать администрации города. И ответ я хочу получить не из области фантастики, а основанный на серьезном, глубоком социальном обследовании и анализе перспектив. Кому нужны эти дома, если работы в регионе нет, и молодежь массово уезжает в другие места? Я бы взялся за оценку такой программы не с точки зрения, что будет в 2020 году, а что будет в 2040-ом. Жилье надо привязывать к общей социальной ситуации, нужно видеть тенденции и перспективы. Вот почему власть должна работать вместе с бизнесом и людьми, определяя взаимные интересы. Такой триумвират просто необходим!

- Как вы считаете, что для Волгоградской области актуальнее в данный момент – переселение людей из ветхого жилья или программа реновации хрущевок?

- Надо наконец проститься с ветхим жильем. Для нашего региона это намного важнее. Жить надо по средствам!

В 2016 году в Волгоградской области из 147 аварийных домов, площадь которых составляет более 19 000 кв. м, были переселены 4000 человек. Планы по расселению выполнены на 105,4%. В 2017 году предстоит расселить жильцов из аварийного жилфонда площадью 19,800 кв. м в 46 многоквартирных домах.

Специалист по ремонту жилья Александр Каравайнов, имеющий 30-летний опыт в этом бизнесе, считает, что убирать пятиэтажки в Волгограде и Волжском нет смысла.

- Я часто занимаюсь ремонтами таких домов и квартир и вижу, что их вполне можно привести в божеский вид еще как минимум на 50 лет. Да, надо утеплять стены, менять внутренние коммуникации и сети, использовать современные строительные и отделочные материалы – это изменит внешний облик дома. Это недешево, но все же дешевле, чем снести еще крепкий дом и построить новый. К нашим старым домам можно и нужно пристраивать внешние лифты, лоджии, мансардные этажи – если, конечно, позволяет состояние конструкций и безопасность будет соблюдена. Для этого нужен полный аудит панельных домов-хрущевок, который покажет их внутренние дефекты.

Кстати, у Волгограда такой опыт уже есть. Внешние приставные лифты сделаны на доме на улице Даугавской в Советском районе. Два мансардных этажа надстроены на реконструированной двухэтажке по улице Полоненко – выглядит это вполне стильно и современно.

В Москву за опытом

И все же волгоградцев не оставляет светлая мечта сделать свой город таким же красивым и современным, как Москва. Уже несколько инициативных групп жителей города-героя побывали на деловой экскурсии по дому № 32 на улице Мишина в Савеловском районе столицы. Там стоит красивый 9-этажный дом, который еще недавно был старенькой кирпичной хрущевкой. Его жильцы проявили смекалку и настойчивость, превратив свой дом в жилье премиум-класса и получив еще по одной комнате к каждой квартире. Старый дом сделали на два метра шире в каждую сторону и на пять этажей выше. Реконструкция шла два года, а занималось всеми делами специально созданное ТСЖ. Жильцы, вложившие средства в обновление хрущевки, не в обиде: квартиры в надстроенных этажах достались им по себестоимости - 75-80 тыс. руб. за квадрат, а рыночная цена жилья в этом районе - более 200 тысяч за метр. Тем же, кто не стал финансировать проект, за счет перестройки дома досталась бесплатная дополнительная жилплощадь в размере от 18 до 36 кв. м. Последние квартиры в обновленном доме продавались в среднем за 14-15 млн рублей. Право, есть над чем подумать правлениям ТСЖ в любом российском городе!

Еще один успешный пример реконструкции пятиэтажки по проекту архитектора Алексея Кротова также осуществлен в Москве на Химкинском бульваре, 4. В этом доме случилась беда – взорвался бытовой газ, после чего жилье признали аварийным. На все работы по реконструкции ушло 9 месяцев, из старых 100 квартир получилось 120, при этом общая площадь увеличилась более чем в два раза. Это произошло за счет того, что вокруг старого здания соорудили новый фундамент, на который поставили новый фасад, а также убрали все перегородки бывшей хрущевки, оставив перекрытия этажей. Получилось новое пространство свободной планировки, причем очень экономичное: жилплощадь в обновленном доме оказалась на треть дешевле вновь возводимых зданий. Разумеется, были применены самые современные технологии строительства и отделки, и теперь посмотреть на этот дом тоже приезжают экскурсии заинтересованных строителей и жильцов.

Подобный опыт есть не только в Москве, но и в других передовых российских регионах. Дело только за тем, чтобы им правильно и грамотно воспользоваться, а не устраивать «ковровый» снос пригодных домов по всей стране.